Bài giảng - CHƯƠNG 4: Vận dụng Giá cả Thị trường để Định giá

Thật tình cờ, tiền công chi trả cho những người làm việc trong dự án chỉ là chuyển nhượng từ người đóng thuế sang nhân viên dự án. Không nên liệt các khoản chuyển nhượng này vào chi phí hay lợi ích.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng - CHƯƠNG 4: Vận dụng Giá cả Thị trường để Định giá CHƯƠNG 4: Vận dụng Giá cả Thịtrường để Định giá Đầu-vào, phần 2Thật tình cờ, tiền công chi trả cho những người làm việc trong dựán chỉ là chuyển nhượng từ người đóng thuế sang nhân viên dựán. Không nên liệt các khoản chuyển nhượng này vào chi phí haylợi ích.Phân tích CBA này sẽ trở nên khó khăn hơn nếu nó được thựchiện từ quan điểm của nhà nước song tiền lại do chính quyền liênbang cung cấp thì tiền đó sẽ được tính là lợi ích của dự án.Cuối cùng, một phân tích có thể lưu ý rằng việc cắt giảm tỷ lệ thấtnghiệp trong một khu vực có thể làm giảm bớt các vấn đề xã hộithường đi liền với tình trạng thất nghiệp cao mặc dù khó có thểxác định được giá trị của những lợi ích này.Trưng dụng đất tư cho mục đích công có đền bù thoả đángCó thể phân tích việc một dự án trưng dụng đất theo một cáchkhác. Lượng đất dùng trong một vùng thông thường là cố địnhnên có thể coi đường cung đất như một đường thẳng đứng. Tuynhiên, quỹ đất dành cho tiêu dùng tư bằng lượng đất sẵn có trừ đilượng đất được sử dụng trong dự án. Bởi vậy, có thể cho là dựán làm giảm cung đất cho tiêu dùng tư, khiến đường cung đấtthẳng đứng dịch chuyển sang trái. Kết quả là đẩy giá đất lên caovà làm giảm lượng đất sẵn có dành cho tiêu dùng tư.Nếu số đất này được đưa ra bán một cách thẳng thừng bởinhững người thực sự muốn bán thì mức giá thị trường (hay trongtrường hợp những dự án lớn mức trung bình của giá thị trườngtrước và sau dự án) phản ánh chính xác giá trị của lượng đất đóvì mức giá là mức hợp lý mà ở mức giá đó chủ đất tự nguyệnmuốn bán đất.Tuy nhiên, nếu các chính phủ tuyên bố trưng dụng một mảnh đấtnhằm buộc chủ sở hữu phải bán lại đất với mức giá thị trườngcông bằng thì mức giá đó đánh giá thấp giá trị thực của mảnhđất. Thật ra, nếu chủ đất chỉ xác định giá trị của mảnh đất hay cáchoạt động nâng cấp thực hiện đối với mảnh đất đó theo mức giáthị trường phổ biến thì chủ đất ắt hẳn đã bán mảnh đất đó trướckhi tính đến chuyện nhượng lại đất cho dự án. Chủ đất bị buộcphải bán đất. Có vẻ như họ định giá đất cao hơn giá trị thị trườngchuẩn nếu tính theo độ sẵn sàng chấp nhận (Willing to Accept ~WTA) bị mất bất động sản của họ. Thường thì giá trị gắn cho mộtđơn vị không được cao hơn mức giá của một đơn vị thay thế lâncận. Song đối với bất động sản, mỗi một địa thế là duy nhất.Mảnh đất với địa thế độc đáo đó mang những đặc tính với giá trịriêng có đối với chủ đất. Nó cũng có một ý nghĩa lớn về mặt tìnhcảm đối với chủ sở hữu đất khiến cho mức WTA của chủ đất trởnên rất cao. Giá trị của những đơn vị đất có được bằng biện pháptrưng dụng nhà nước có thể biến động từ mức giá thị trường chođến mức giá kỳ vọng của chủ đất cuối cùng như thể hiện trongHình 4-5.Hình 4-5Khó có thể xác định xem đâu là chỉ dẫn để có thể gán giá trị đúngcho đất được trưng dụng nếu nhà nước có đền bù. Các đo lườngthị trường không thể dự tính giá trị của các gói đất chính xácđược lấy đi từ các chủ đất. Ít nhất cũng có thể nói rằng mức giáchuẩn trên thị trường được trả cho mảnh đất phản ánh thấp giá trịthực của mảnh đất.Ví dụ: Vị thế và Trưng dụng đất có đền bù của nhà nướcMột thành phố sắp xây một bể bơi phục vụ cư dân thành phố vàkhách thập phương. Diện tích cần để xây bể bơi hiện đã bị chiếmđóng song sẽ được giải phóng thông qua trưng dụng và đền bù.Các chủ đất sẽ được trả với mức giá thị trường hợp lý. Tổng chiphí mà thành phố phải bỏ ra là $800,000. Một số cư dân phản đốiviệc trưng dụng đất song thành phố vẫn thắng kiện và nhận đượcquyết định phê duyệt việc trưng dụng đất.Một vấn đề cần phải bàn tới trong một phân tích chi phí lợi íchcủa việc xây một bể bơi có thể là chi phí của diện tích đất sẽđược sử dụng. Nếu phân tích được tiến hành từ góc nhìn củachính quyền thành phố thì chi phí trả cho diện tích đất đó chỉ đơnthuần là giá trị thị trường hợp lý phải trả cho chủ đất hay là$800,000. Tuy nhiên, nếu cư dân của mảnh đất cũng có vị thế thìgiá thị trường hợp lý $800,000 là mức định giá tối thiểu đối vớigiá trị của mảnh đất đó. Thực tế là một số cư dân chống lại hànhđộng trưng dụng đất sẽ cho thấy rằng họ định giá các lô đất caohơn so với mức giá thị trường được công bố mặc dù việc xácđịnh được giá trị thích hợp ở đây là một việc không tưởng.Tóm lược:Gắn giá trị cho các đầu-vào sử dụng trong một dự án thường làmột quá trình tương đối dễ hiểu. Nếu các thị trường vận hành vớiđộ hiệu quả hợp lý thì mức giá trả cho đầu-vào phải là thước đochuẩn xác của chi phí cơ hội của việc sử dụng chúng trong dựán. Đối với phần lớn đầu-vào của phần nhiều các dự án, mức giáđầu-vào trước dự án là giá trị chuẩn được dùng trong CBA. Nếumột dự án dùng một lượng đầu-vào lớn và mức giá của đầu-vàođó dự kiến là sẽ tăng do tác động của dự án thì mức trung bìnhcủa các mức giá trước và sau dự án có thể là hợp lý.Nếu đánh thuế lên việc mua một đầu-và ...