Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bài 3 - ThS. Nguyễn Hoàng Phương Thảo

"Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản - Bài 3: Giao dịch về nhà ở" được biên soạn nhằm giúp người học nắm kiến thức về khái niệm giao dịch nhà ở; các hình thức giao dịch nhà ở; điều kiện nhà ở tham gia giao dịch và điều kiện của các bên tham gia giao dịch; hợp đồng giao dịch nhà ở.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bài 3 - ThS. Nguyễn Hoàng Phương Thảo 2/23/2020 BÀI 3 GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở1. Khái niệm Giao dịch nhà ở2. Các hình thức Giao dịch nhà ở3. Điều kiện nhà ở tham gia giao dịch và điều kiện của các bên tham gia giao dịch4. Hợp đồng giao dịch nhà ở 15 2/23/2020Điều 117 Luật Nhà ởGiao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ởCác bạn có nhận xét gì về quy định trên?• Quy định trên mang tính liệt kê dẫn đến.- Thiếu các giao dịch như:+ Cầm cố nhà.+ Ủy quyền định đoạt nhà..- Vậy những tranh chấp về các giao dịch trên xảy ra thì Tòa án giải quyết như thế nào?- Quy định thừa kế nhà là không chính xác mà phải là hành vi lập di chúc về nhà ở. Theo phạm vi của Bộ luật dân sự và Luật nhà ở, còn pvi của Luật KD BĐS thì hẹp hơn. Phân loại giao dịch về nhà ở:- Căn cứ vào sự thể hiện ý chí nhằm làm phát giao dịch chia ra làm hai loại.+ Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.+ Hành vi pháp lý đơn phương. 16 2/23/2020 Có 04 hình thức giao dịch: Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 BLDS 2015). Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và luật khác có liên quan Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015). Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó (Điều 3.7 Luật KDBĐS 2014). 17 2/23/2020 Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (Điều 3.17 Luật Nhà ở 2014).3.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:• Nhà ở khi giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền• Trừ trường hợp- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư3.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:• Không cần giấy chứng nhận... Đối với giao dịch- Bên mua, thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền bán lại cho :+ Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó+ Hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua• Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (phù hợp thực tiễn đáp ứng nhu cầu…)- Nhận thừa kế nhà ở;- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở 18 ...