Bài giảng Phương pháp thu thập

Bài giảng Phương pháp thu thập cung cấp các nội dung sau đây: Giới thiệu phương pháp thu nhập, phương pháp vốn hoá trực tiếp, kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF),... Mời các bạn cùng tham khảo để nắm bắt các nội dung chi tiết.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Phương pháp thu thập PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1 I. Giới thiệu phương pháp thu nhập • A. Tổng quan về phương pháp. 1. Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được mua- bán như một khoản đầu tư. 2. Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với tài sản, một tài sản tạo ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi). 3. Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng để phân tích khả năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng thu nhập này để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản. 2 Ph¬ng ph¸p nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng cña mét tµi s¶n b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp rßng t¬ng lai cã thÓ nhËn ®îc tõ tµi s¶n ®ã. 3 Các nguyên tắc • - Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất • - dự kiến lợi ích tương lai • - Cung cầu • - Thay thế • - Tác động bên ngoài 4 Khả năng áp dụng và những giới hạn của phương pháp. 1. Phương pháp thu nhập thích hợp trong thẩm định giá những bất động sản tạo ra thu nhập từ một loại hình kinh doanh như khách sạn, cửa hàng, văn phòng cho thuê... 2. Phương pháp thu nhập cho thấy rõ những động thái của người mua tiềm năng đối với loại hình bất động sản tạo ra thu nhập. 3. Phương pháp thu nhập đòi hỏi một số thông tin phù hợp có sẵn trên thị trường. 5 C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p thu nhËp –Bíc 1: íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m. –Bíc 2: íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. –Bíc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. –Bíc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸. 6 Một số hàm tài chính cơ bản • Cột 1. Giá trị tương lai của 1 đồng hiện tại: n FV = PV(1+i) 7 Cột 2. Giá trị tương lai của một khoản tích luỹ hàng năm: (1  i )  1 n Sħ  i • FV = I.Sħ • Lưu ý. I là thanh toán định kỳ theo phương thức đều đặn 8 Ví dụ: • Giả sử $3,000 được gửi vào cuối thời điểm mỗi năm trong thời gian 17 năm. Số tiền này được chuyển vào tài khoản để hưởng mức lãi suất nhập gốc 8.5% hàng năm vào thời điểm cuối của mỗi năm. Tổng số tiền tích lũy được sẽ là $105,962.20. • Hệ số là 35.320733. • Như vậy: $3,000  35320733 .  $105,962.20 9 Cột 3. Hệ số quỹ trả nợ (hệ số quỹ dự phòng) 1 i  Sħ (1  i )  1 n 10 Ví dụ: • Giả sử một nhà đầu tư muốn tích lũy $100.000 trong thời gian 20 năm. Nếu ông ta có thể hưởng một mức lãi suất nhập gốc 9,5% hàng năm từ số tiền trên thì số tiền gửi hàng năm mà ông ta sẽ phải nộp vào thời điểm cuối mỗi năm là $1.847,70. • Hệ số là 0,018477. • Cho nên: $100,000  0.018477  $1,847.70 11 Cột 4. Giá trị hiện tại của $1 trong tương lai 1 PV  FV (1  i) n 12 Giả sử $10,800 dự kiến sẽ nhận được trong thời hạn một năm • Hệ số giá trị hiện tại là 0.925926. Nó cho biết giá trị hiện tại của $1 nhận được trong thời hạn một năm nếu lợi nhuận dự kiến là 8%. . 1 PV  $10,800 (1  0.08) 1  $10,800 (0.925926)  $10,000 13 Cột 5. Giá trị hiện tại một khoản tích luỹ đều hàng năm 1 1 (1  i ) n aħ  i 14 Ví dụ: • Một nhà đầu tư được ủy quyền nhận $26,000 mỗi năm trong thời hạn 20 năm với các khoản thanh toán được thực hiện vào thời điểm cuối mỗi năm. Với tỷ lệ chiết khấu 12% — để chi trả cho cả phần lợi nhuận từ khoản đầu tư chưa thực hiện và toàn bộ lợi nhuận của khoản đầu tư vào phần trả theo định kỳ được nhập gốc với lãi suất 12% vào thời điểm cuối mỗi năm — giá trị hiện tại của dòng thu nhập này (khoản đầu tư mà hiện nay nhà đầu tư có quyền thực hiện) là $194.205,54. • Hệ số là 7,469444. • Cho nên: $26,000  7.469444  $194,20554 . 15 Cột 6. Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần một đô la 1 i  aħ 1 1 (1  i ) n 16 Hoàn vốn đầu tư Return on Capital $10,000 $10,000 $10,000 $10,000 Holding Period $100,000 invested in a property $100,000 Return of Capital 17 Ví dụ: • Giả sử một nhà đầu tư vay $250,000 với lãi suất 13%, được trả dần hàng tháng theo từng phần bằng nhau trong thời gian 20 năm. • Số tiền phải trả hàng tháng, bao gồm gốc và lãi là $2,928.94. • Hệ số là 0.011716. • Cho nên: $250,000  0.011716  $2,929.00 18 • Lưu ý. Tỷ lệ vốn hóa nợ vay thế chấp trong ví dụ này là: 12  0.011716 ...