Bài giảng Phương pháp vốn hòa - Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập

Bài giảng Phương pháp vốn hòa (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) nhằm trình khái niệm, ý nghĩa của phương pháp. Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Phương pháp vốn hòa - Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ (Phương pháp đầu tư, phương pháp  thu nhập) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp   Khái  niệm:  Là  quá  trình  chuyển  đổi  các  dòng  tiền  tương  lai  thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và  giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng  năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể  được tìm ra.  Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập  được bán cho người mua với mục đích đầu tư. 2. Các nguyên tắc ứng dụng  Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc Cung cầu  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc cân bằng  Nguyên tắc ngoại ứng 3. Các lợi ích cần định giá  Các lợi ích trong BĐS: ­ Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông ­ Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay ­ Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê  Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình,  chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh.  Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư  Các loại ích tương lai: ­ Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) ­ Tổng thu nhập hiệu quả(EGI)  = PGI – thất thu tiền thuê ­ Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động ­ Luồng tiền trước thuế   (EBT)   = NOI – công nợ ­ Luồng tiền sau thuế   (EAT)      = EBT – thuế ­ Tiền thu hồi (giá trị thanh lý) 4. Tỷ lệ vốn hoá 4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá •Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị  vốn tương ứng của BĐS. ­Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ  kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị  của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá  trị chung của BĐS. Ro = NOI/Giá BĐS ­ Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng  về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hoá luồng  tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có. Re = EBT / VTC => Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao  hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và  thanh toán tiền vay dự kiến. 4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá  Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi  hàng năm.   Tỷ  lệ  chiếu  khấu,  r,  là  tỷ  suất  lợi  tức  được  sử  dụng  để  chuyển  đổi  các  khoản  thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại.  Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn  đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.  Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được tính toán  trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ suất theo bình quân  trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay.  Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có, đó là IRRe,  chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye có thể lớn hơn Yo. 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá  Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá: ­ Mức rủi ro đi kèm ­ Lạm phát trong tương lai ­ Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế ­ Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ ­ Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp ­ Thuế   Để  ước  lượng  tỷ  lệ  vốn  hoá  cần  có  khả  năng  phán  đoán  và  hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành. 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá  Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá: ­Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro. ­ Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và sự  không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS.  Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu. Tỷ  lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi  ích tương lai sẽ nhận được. ­ Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến  dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá.  Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản  ánh ảnh hưởng này. 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá Trong  phương  pháp  vốn  hoá  khi  tỷ  lệ  vốn  hoá  không  bao  gồm  tỷ  lệ  lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo  gía cố định.  Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng  giá trị của BĐS. + Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng  kết quả làm giảm sức mua.  + Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá  BĐS.   Lạm  phát  và  nâng  giá  có  ảnh  hưởng  tương  tự  đối  với  giá  BĐS  trong  tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá. Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát (Danh nghĩa) 5. Các phương pháp vốn hoá 5.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp ­ Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ  vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp. ­Công thức: Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro hoặc        V = NOI x  YP 100/Ro = YP (số nhân) Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối quan  hệ  giữa  thu  nhập  và  giá  trị  được  quan  sát  trên  thị  trường  và  được  dẫn  xuất  qua  phân tích các cuộc bán so sánh được. Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán 5. Các phương pháp vốn hoá 5.2. Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền ­Khái  niệm:  Là phương pháp  được  sử  dụng  để  chuyển đổi các lợi ích  tương  lai  thành  giá  trị  hiện  tại  bằng  chiết  khấu  từng  lợi  ích  ở  tỷ  lệ  lợi  tức  phù  hợp  hoặc  bằng việc phát triển tỷ lệ l ...