Bài giảng: Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất động sản - 4 - Lưu Trường Văn

Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát về thị trường địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư lan cận ( xem bang 2 ) chỉ đe cập đến lân đề đen cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải là lượng cầu là lương cầu vì vậy dư liệu nói trên không khẳng định mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết....
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng:Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất động sản - 4 - Lưu Trường Văn Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn ch chung cö lan caän ( xem bang 2 ) chæ ñeà caäp ñeán cö laân caä ñe caä ñen û caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi la löôïng cau vì vaä dö lieä noi tren khong laø löông caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoâng khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ...................ñaõ choïn ñeå cung caáp saûn phaåm. 31 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ................... neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ñaùp öùng nhu caàu soá ñoâng ( hôn 80.000 caên hoä taïi TP. hieän nay ) 80 TP hi Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø 300 300 – 450 trieäu ñong à Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä Thiet ke phu hôïp sinh hoat cuûa ngöôi Vieä Thieát keá phuø hôp sinh hoaït cua ngöôøi Vieät Quy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuû Tieán ñoä thi coâng ñaûm baûo Chaát löôïng cong trình ñaït löô â Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao 32 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Can cö vao cac ban ve kien truc ñöôïc cung cap to nghien cöu Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôc cung caáp, toå nghieân cöùu coù nhaän xeùt nhö sau: Khaù nhieàu caên hoä chung cö coù maët baèng chöa hôïp lyù: Caùc phoøng giaët khoâng coù, beáp khoâng thoâng thoaùng, vò trí moät soá kh kh th th veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái thieåu 2 maët giaùp khí trôøi töï nhieân”, caàu thang khoâng coù maët hi khí kh naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy). Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi thöïc hieän), heä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%. 33 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu ki ñöô coù nhaän xeùt nhö sau: Soá löông caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoâng coù. ï Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khan ...