Các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, những bất cập và giải pháp hoàn thiện

Thực tế công tác cổ phần hóa thời gian qua cho thấy một vấn đề quan trọng đặt ra trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp đó là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp. Nhìn lại quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về cổ phần hóa DNNN cho thấy tính chất phức tạp của vấn đề.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, những bất cập và giải pháp hoàn thiện XAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ DOANH NGHIEÄP NHAØ NÖÔÙC TRÖÔÙC COÅ PHAÀN HOÙA VAØ VAI TROØ CUÛA KIEÅM TOAÙN NHAØ NÖÔÙC CAÙC PHÖÔNG PHAÙP XAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ QUYEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT KHI COÅ PHAÀN HOÙA DOANH NGHIEÄP NHAØ NÖÔÙC, NHÖÕNG BAÁT CAÄP VAØ GIAÛI PHAÙP HOAØN THIEÄN Ths. Vũ Khánh Toàn* T hực tế công tác cổ phần hóa thời gian qua cho thấy một vấn đề quan trọng đặt ra trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp đó là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp. Nhìn lại quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về cổ phần hóa DNNN cho thấy tính chất phức tạp của vấn đề. Kể từ năm 1996, khi Chính phủ ban hành nghị định đầu tiên về cổ phần hóa (Nghị định số 28-CP), đến nay Chính phủ đã ban hành tới 06 Nghị định và 03 Nghị định sửa đổi, bổ sung. Sự thay đổi quan trọng trong các lần ban hành Nghị định là vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất. Hiện nay, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN được quy định cụ thể tại Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 7/11/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Từ khóa: Giá trị quyền sử đụng đất Methods of determining value of land use right in SOE equitization process, issues and solutions The actual fact of the equitization reveals an important issue in the process of equitization is the determination of the value of land use rights in the enterprise value. Looking back on the process of promulgation of legal documents on SOE equitisation shows the complex nature of the problem. Since 1996, when the Government issued the first decree on equitisation (Decree No. 28-CP), the Government has issued six decrees and three amending and supplementing decrees. Significant changes in the issuance of the Decrees are matters of valuation of land use rights. Currently, the valuation of land use rights when proceeding SOE equitization is specified in Decree No. 189/2013 / ND-CP dated 20/11/2013 of the Government on the amendment and supplementation of some articles Of Decree No. 59/2011 / ND-CP dated 7/11/2011 on transforming 100% state owned enterprises into joint stock companies. Key words: Value of land use rights Theo quy định trước khi thực hiện cổ phần hóa, muối (kể cả đất đã được Nhà nước giao có thu hoặc doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây không thu tiền sử dụng đất). Phương án sử dụng dựng phương án sử dụng đất đối với toàn bộ diện đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với tích đất đang được giao quản lý và sử dụng, gồm: quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết Đất sử dụng làm trụ sở, văn phòng giao dịch; xây định của Thủ tướng Chính phủ và phải được gửi dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất để sản xuất đến UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá *Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước Khu vực I 20 Số 118 - tháng 8/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN trị doanh nghiệp. Đất doanh nghiệp cổ phần hóa lệch tăng giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại được chấp thuận trong phương án phê duyệt sẽ với giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán được được thực hiện dưới 02 hình thức: Giao đất hoặc hạch toán tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ thuê đất. phần hóa. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất * Đối với hình thức giao đất (kể cả diện tích đất xác định lại thấp hơn chi phí thực tế về quyền sử Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà dụng đất đang hạch toán trên sổ kế toán thì tính để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh theo giá doanh nghiệp đang hạch toán. doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ - Trường hợp diện tích đất doanh nghiệp được tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải giao bao gồm cả diện tích đất sử dụng cho các hoạt tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm nghiệp theo quy định sau: công ích, phúc lợi công cộng (như công viên cây - Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa xanh, môi trường đô thị, bến bãi xe khách, đất làm đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang công trình thủy lợi...) không phải nộp tiền sử dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá loại trừ những diện tích này khi xác định giá trị trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất do UBND quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương (nơi cổ phần hóa. Đối với diện tích đất sử dụng cho các doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị theo quy định của pháp luật về đất đai cũng được doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định của pháp xem xét, loại trừ theo quyết định của Thủ tướng luật về đất đai. Trường hợp giá đất chưa sát với giá Chính phủ. Doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý, sử chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị dụng diện tích đất này theo quyết định của cơ quan trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp có thẩm quyền phù hợp với quy hoạch và pháp luật tỉnh ...