Chuyên đề: Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

1.2 Các trường hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Chuyên đề: Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS CHUYÊN ĐỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM VĂN BÌNH PHÓ TRƯỞNG KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP 2 CÁC THƯƠNG VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Định giá một mảnh đất trống II. Định giá công trình xây dựng III. Định giá bất động sản (gồm cả công trình xd&đất) 3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CƠ BẢN Lîi nhuËn S o s ¸nh Ph­¬ng ph¸p ThÆng d­ Thu nhËp Chi phÝ 4 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế”. Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá ? trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau. Giá: 5 tỷ đồng 5 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP) 1.2 Các trường hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS... 6 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP) 7 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng… Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh. Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác… Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện. Qui hoạch… 8 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH (TIẾP) Bước 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bước 3. Phân tích và điều chỉnh:  Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá  điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại. Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu 9 Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 10 BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng: Th«ng sè so S o s ¸nh S o s ¸nh S o s ¸nh 3 S o s ¸nh 4 S o s ¸nh 5 s ¸nh 1 2 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝc h 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% M«i tr­ê ng 0% 5% -1% 0% -1% H¹ tÇng x· hé i -2% 3% 0% 4% -1% 11 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 1 (TIẾP) Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: ChØ tiªu So s ¸nh So s ¸nh So s ¸nh 3 So s ¸nh So s ¸nh 5 1 2 4 DiÖn tÝc h (m 2) 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 12 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ  Đơn giá 1 m2 đất của các bất động sản so sánh: ChØ tiªu So s ¸nh So s ¸nh So s ¸nh 3 So s ¸nh So s ¸nh 5 1 2 4 DiÖn tÝc h (m 2) 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 §¬n g i¸ 1 m 2 15 14 15,5 14,5 15,6 (triÖu ®ång) 13 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh: Th«ng s è s o s ¸nh S o s ¸nh 1 S o s ¸nh S o s ¸nh S o s ¸nh 4 S o s ¸nh 2 3 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝc h 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% Lîi thÕ g iao th«ng 0 ...