Đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh nghệ an

Đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" nhằm mục đích tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; đánh giá đúng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương; đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh nghệ an 1. MỞ ĐẦU1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, lànguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từnăm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lýđất đai, luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hànhtrong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: luật đất đai 1993, 1998,2001, 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trungsang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh côngnghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Luật đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nướcthống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trangnhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộgia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thutiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức,hộ gia đình, cá nhân thuê đất (Điều 1) [10]. Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá các loại đấtđể tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chínhphủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian(Điều 12) [10].Thi hành luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành: Nghị định 80/ CP ngày 6/11/1993 Nghị định 87/ CP ngày 17/8/ 1994 Quyết định 302- TTg ngày 13/5/1996 Nghị định 17/ CP ngày 21/3/1998 1 Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chínhsách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 đếnkhi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời) chưa được điều chỉnh thường xuyên, liêntục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặtkhác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giáchuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho UBND cáctỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là kẽ hở bấtlợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất. Giá đất do Nhà nước quy định theoNghị Định 87/CP đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho phù hợp với địaphương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp hơn giáchuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số loại đất nông nghiệp cùng loại,cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nướcgiao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại các đô thị) thườngxảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà nước giao đất cóthu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDĐ nhưngkhông có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý dokhác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và “nhữngngười đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS. Mộtsố các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có thutiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bántheo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên,sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệpthường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ởtheo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhànước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệpkhông đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanhphát triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhânkhác nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thịtrường “ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhânchính mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình 2trạng xấu về thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐở Việt Nam đã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chukỳ rõ nét là những năm 1990 – 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 -1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001. Để khắc phục những tồn tại trên, Luật đất đai 2003 đã quy định:[11] - Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34) - Về Giá đất (Điều 55) - Về Giá đất do Nhà nước quy định (Điều 56) - Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58) Luật đất đai 2003 mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố,mặc dù còn một số bất cập nhất định, một số địa phương đã áp dụng hình thứcgiao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyềnsử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan ...