Đề tài: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại bị tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi phối như:...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Đề tài: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM KHOA KINH TẾ ĐỐI NGOẠI  BÀI TẬP NHÓM MÔN KINH TẾ LƯỢNG ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ. Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI I. Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại bị tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều y ếu tố khác chi phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với mức độ ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và phù hợp với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có nhu cầu. Vì lí do trên, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán nhà ở thành phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này. PHƯƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN II. ĐỀ TÀI Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 100 mẫu quảng cáo bán nhà từ các tờ báo như : Thanh niên ( số ra ngày 6/3/2009), báo Mua & Bán ( số ra ngày 12/3/2009), báo Tuổi trẻ ( số ra ngày 12/3/2009), các website như muanha.com, nhaban.com. Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi dựa trên 100 mẫu quan sát thu thập được. Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel. Power Point, Eviews để hoàn thành đề tài. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT III. 1. Giải thích các biến: Mô hình tổng quát: Y=C1+C2X2+C3D1+C4D2+C5D3+C6D4+C7D5+C8D6+C9D7+C10D8+C11D9+C12D10+C13D 11+Ui  Biến phụ thuộc: Y_GBCN: giá bán căn nhà tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).  Biến độc lập: X2_DT: diện tích một căn nhà (đơn vị: m2). D1_VT: vị trí  D1_VT = 1: mặt tiền.  D1_VT = 0: trong hẻm. D2_QTT: quận trung tâm ( Quận 1, 3, 5, 10). Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II 2 Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II  D2_QTT = 1: quận trung tâm thành phố.  D2_QTT = 0: các quận khác. D3_QNT: quận ngoại thành.  D3_QNT = 1: quận ngoại thành.  D3_QNT = 0: các quận khác. D4_TTNN: tình trạng ngôi nhà.  D4_TTNN = 1: nhà mới xây.  D4_TNNN = 0: nhà đã qua sử dụng. D5_KC1: kết cấu.  D5_KC1 = 1: biệt thự.  D5_KC1 = 0: khác. D6_KC2: kết cấu.  D6_KC2 = 1: nhà lầu.  D6_KC2 = 0: khác. D7_GTPL: giá trị pháp lý.  D7_GTPL = 1: có giấy tờ pháp lý.  D7_GTPL = 0: không có giấy tờ pháp lý. D8_GT: giao thông.  D8_GT = 1: giao thông thuận lợi.  D8_GT = 0: giao thông không thuận lợi. D9_THC: truyền hình cáp.  D9_THC = 1: có truyền hình cáp.  D9_THC = 0 : không có truyền hình cáp. D10_I: Internet.  D10_I = 1: có Internet.  D10_I = 0 : không có Internet. D11_AN: an ninh.  D11_AN = 1: có an ninh.  D11_AN = 0: không an ninh. 2. Bảng thống kê mô tả:  Nhận xét trị thống kê mô tả: Số quan sát của chúng tôi là 100 mẫu quảng cáo bán nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong 100 mẫu quảng cáo thì giá bán trung bình của một ngôi nhà là: 3669.59 triệu đồng. Nhà có giá bán cao nhất là: 33100 triệu đồng. Nhà có giá bán thấp nhất là: 400 triệu đồng. Khoảng chênh lệch giữa giá bán cao nhất và giá bán thấp nhất là: 32700 triệu đồng. Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II 3 Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II Khoảng chênh lệch này khá lớn là do có sự khác biệt về vị trí căn nhà, kết c ấu, giấy tờ pháp lý và an ninh ngôi nhà. Biến X2_DT: diện tích của căn nhà. Biến D1_VT: vị trí của căn nhà, trong số 100 mẫu nhà được khảo sát là 71 mẫu nhà trong trong hẻm, 29 mẫu là nhà mặt tiền. Biến D2_QTT: có 27 căn nhà thuộc các quận trung tâm thành phố. Biến D3_QNT: có 29 căn nhà thuộc quận ngoại thành. Còn 44 mẫu là nhà thuộc các quận khác (không thuộc trung tâm thành phố cũng không thuộc quận ngoại thành). Biến D4_TTNN: tình trạng ngôi nhà, trong đó có 22 căn nhà mới xây, 78 căn nhà đã qua sử dụng. Biến D5_KC1: kết cấu nhà kiểu biệt thự, có 7 mẫu nhà là biệt thự Biến D6_KC2: kết cấu nhà có lầu, có 79 mẫu nhà có lầu. Còn 14 mẫu nhà có kết cấu khác. Biến D7_GTPL: giấy tờ pháp lí của căn nhà, trong đó có 98 mẫu nhà có giấy tờ pháp lí, 2 mẫu nhà không có giấy tờ pháp lí. Biến D8_GT: giao thông, trong đó có 10 mẫu nhà không có vị trí giao thông thuận lợi và 90 mẫu nhà có vị trí giao thông thuận lợi. Biến D9_TTC: truyền hình cáp, trong đó có 70 mẫu nhà có truyền hình cáp, 30 mẫu nhà không có truyền hình cáp. Biến D10_I: Internet, trong đó có 68 mẫu nhà có Internet, 32 mẫu nhà không có Internet. Biến D11_ AN: an ninh xung quanh căn nhà, trong đó có 54 mẫu nhà có an ninh, 46 mẫu nhà có 46 mẫu nhà không có an ninh. 3. Bảng hồi quy gốc: Phương trình hồi quy gốc: Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X2_DT + 722.0592*D1_ VT + 2105.6156*D2_QTT - 359.1278*D3_QNT - 390.0384*D4_TTNN + 5228.3218*D5_KC1 - 524.8906*D6_KC2 + 2659.4737*D7_GTPL + 2188.6948*D8_GT - 3369.4760*D9_THC + 93.4885*D10_I + 1921.4433*D11_AN Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II 4 Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II MÔ HÌNH 1 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 03/14/09 Time: 18:00 Sample: 1 100 In ...