Định giá Bất động sản part 5

1. Chi phí năm thứ nhất: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 8.000m2 x 0,4tr.đ/m2 = 3,2 tỷ - Chi phí thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ - Chi phí phá dỡ nhà cũ: 1 tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ - Chi phí về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ - Chi xây dựng chung cư: 4,5tr.đ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ - Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 4.800m2 x (2tr.đ/m2 - 1,2tr.đ/m2 ) = 3,84 tỷ Tổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Định giá Bất động sản part 5 Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp)II- Chi phÝ1. Chi phí năm thứ nhất:- Chi phí đầu tư hạ tầng: 8.000m2 x 0,4tr.đ/m2 = 3,2 tỷ- Chi phí thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ- Chi phí phá dỡ nhà cũ: 1 tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ- Chi phí về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ- Chi xây dựng chung cư: 4,5tr.đ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 4.800m2 x (2tr.đ/m2 - 1,2tr.đ/m2 ) = 3,84 tỷTổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp)2. Chi phí năm thứ hai:- Chi phí về bán đầu năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ- Chi phí về bán cuối năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ- Chi xây dựng chung cư cuối năm: 4,5trđ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 60% = 259,2 tỷ- Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4.800m2 x 2trđ/m2 x 4% = 0,384 tỷ đồngTổng chi phí đầu năm thứ 1: 2,2464 tỷTổng chi phí cuối năm thứ 2: 261,8304 tỷ Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) N¨m thø 2 YÕu tè N¨m thø 1 Tæng céng §Çu n¨m Cuèi n¨m1. Doanh thu- Dßng tiÒn 229,52 tû 224,64 tû 224,64 tû (1,1)-1 (1,1)-2- HÖ sè 1c.khÊu- HiÖn gi¸ 229,52 tû 204,218 tû 185,6529 tû 619,3909 tû2. Chi phÝ- Dßng tiÒn 182,8852 2,2464 tû 261,8304 tû tû (1,1)-1 (1,1)-2- HÖ sè 1c.khÊu- HiÖn gi¸ 182,8852 2,04218182t 216,38876tû 401,316142 tû û tû Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp)Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1 trđ/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ, nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, như vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là đất trống.Lãi cho nhà đầu tư: 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất). Do đó:218,074758 tỷ = giá trị đất + 20% (giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ).III. Giá trị khu đấtGiá trị ước tính của khu đất = (218,074758 tỷ – 20% (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ)): 1,20 = 180 tỷ đồng . 4. Phương pháp chiết trừPhương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. 4. Phương pháp chiết trừ(Tiếp)Các bước tiến hành (5 bước):Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giáBước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đấtBước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản trên đất. = Giá trị xây dựng mới  Giá trị hiện tại của Phần giá trị hao mòn các tài sản trên tại thời điểm định giá đấtBước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS ở Bước 1 4. Phương pháp chiết trừ (Tiếp) =  Giá trị của Giá chuyển nhượng Giá trị hiện tại của các thửa đất bất động sản tài sản trên đất Giá trị của thửa đất = Đơn giá của thửa đất Diện tích thửa đấtBước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá - Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp). - Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó. Bài tập ...