Giải pháp tránh vô hiệu hợp đồng thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất của người thứ ba – Biện pháp phòng ngừa nợ xấu

Từ việc phân tích và bình luận một số vụ tranh chấp và đưa ra một số đề xuất nhằm phòng tránh rủi ro vô hiệu hợp đồng thế chấp ngay từ khi bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng - trong bối cảnh hiện nay là điều kiện tiên quyết để phòng tránh áp lực gia tăng nợ xấu cho nền kinh tế.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Giải pháp tránh vô hiệu hợp đồng thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất của người thứ ba – Biện pháp phòng ngừa nợ xấu Journal of Science – 2015, Vol. 6 (2), 87 – 94 Part B: Political Sciences, Economics and Law GIẢI PHÁP TRÁNH VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP VAY VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI THỨ BA – BIỆN PHÁP PHÒNG NGỪA NỢ XẤU Nguyễn Vĩnh Long1 và Đỗ Thị Mai Hoàng Hà2 1 2 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Trường Đại học Tài chính Marketing Thành phố Hồ Chí Minh Thông tin chung: Ngày nhận bài: 06/07/14 Ngày nhận kết quả bình duyệt: 27/09/14 Ngày chấp nhận đăng: 06/15 Title: Solutions for avoiding null mortage financing contract by using third party’s land use right – methods to prevent bad debt Từ khóa: Hợp đồng thế chấp vay vốn, quyền sử dụng đất, hợp đồng vô hiệu, nợ xấu Keywords: Mortgage financing contract, land use right, null contract, bad debt ABSTRACT In economic decline, credit is the condition to supply capital and motivate the economy to develop. However, among the types of loan, mortgage finacing by land use right of the third party is highly risky. While banking is making effort to solve the bad debt, the process of handling the assured assets to evict capital is taking place slowly or even obstructively. The most difficult steps of solving the problems is that the signed contracts is null and threaten to handling assured assets of loan party. Therefore, from analyzing and criticizing some cases, some suggestions for avoiding the null mortgage financing contract at signing contract moment are recommended to prevent the pressure of bad debt on economy. TÓM TẮT Trong nền kinh tế suy thoái thì tín dụng là điều kiện để cung vốn, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong hình các hình thức cho vay vốn thì cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất, mà đặc biệt là quyền sử dụng đất từ người thứ ba là hình thức đem lại nhiều rủi ro. Ngành ngân hàng hiện đang nỗ lực giải quyết “cục máu đông” nợ xấu nhưng tiến độ bán, xử lý các tài sản bảo đảm để thu hồi vốn lại đang diễn ra rất chậm, thậm chí còn bị ngưng trệ. Điều khó khăn nhất là khi đưa vào xử lý các đơn vị phát hiện hợp đồng đã ký kết bị vô hiệu nên đe doạ lớn đến tình trạng xử lý tài sản bảo đảm của các đơn vị cho vay vốn. Vì vậy từ việc phân tích và bình luận một số vụ tranh chấp và đưa ra một số đề xuất nhằm phòng tránh rủi ro vô hiệu hợp đồng thế chấp ngay từ khi bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng - trong bối cảnh hiện nay là điều kiện tiên quyết để phòng tránh áp lực gia tăng nợ xấu cho nền kinh tế. ngân hàng thương mại nói riêng áp dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay của mình, bảo đảm cho việc thu hồi vốn và lãi suất vay. 1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA VIỆC KÝ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự góp phần rất lớn trong việc hạn chế các tranh chấp phát sinh, bảo vệ người gửi tiền trong quan hệ với ngân hàng, bảo vệ sự an toàn và ổn định của hệ thống ngân hàng và bảo vệ tối đa quyền lợi của bên có quyền trong các giao lưu kinh tế, dân sự, làm cho quyền ấy được thực thi trên thực tế một cách cao nhất. Như vậy, bảo đảm tiền vay là những biện pháp mà các tổ chức tín dụng nói chung và các Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các ngân hàng chính là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo đó ngân hàng (bên cho vay, bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) về việc dùng quyền sử 87 Journal of Science – 2015, Vol. 6 (2), 87 – 94 Part B: Political Sciences, Economics and Law dụng đất của chính bên vay (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản đảm bảo cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng vay. chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ Luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng QSDĐ).” Bảng 1. Sự khác biệt giữa thế chấp và bảo lãnh Về mặt quy định pháp lý, tại Điều 342 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về thế chấp như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Hay nói cách khác, theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp. Thế chấp Bảo lãnh Số bên tham gia Ðể triển khai thực hiện các quy định của Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Ðất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch hướng dẫn, trong đó quy định cụ thể về việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Cụ thể như sau: 03 bên gồm: bảo lãnh; nhận bảo đồng thời là có quyền; được bảo đồng thời là có nghĩa vụ. Tài sản bảo đảm Ðiều 362 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về bảo lãnh như sau: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”. Như vậy, có thể thấy, theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không đưa ra bất kỳ tài sản n ...