Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 3)

Tham khảo tài liệu giáo trình luật kinh tế trong thẩm định giá (phần 3), kinh tế - quản lý, luật phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 3) Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 3) MỘT SỐ NHẬN THỨC MỚI QUAN NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT THEO NGHỊ QUYẾT TRUNG ƯƠNG 7 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003I. Một số định hướng đổi mới quan trọng của Đảng Cộng sản Việt Nam trong Nghịquyết Trung ương 7 (khóa IX). - Coi đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sảnxuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường này… - Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. - Chủ động xây dựng thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất. - Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất vàkhung giá đất. Ban hành các chính sách tài chính về đất đai.II. Một số nét cơ bản của Luật Đất đai năm 2003. - Quyền sở hữu - Quyền sử dụng - Quyền định đoạtIII. Mục đích của việc định giá: 7 mục đích. - Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không qua đấugiá. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụngđất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinhtế. - Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai màgây thiệt hại cho Nhà nước. - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của DNNN khi cổphần hóa.IV. Những điểm mới căn bản của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.NGUYÊN TẮC - PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNI- Một số vấn đề chung cần làm rõ có liên quan trực tiếp đến việc định giá bất độngsản.1. Khái niệm bất động sản: Bao gồm bản thân đất đai, tất cả mọi tài sản hoa lợi diễn ratrên mảnh đất đó, mọi tài sản gắn liền với mảnh đất đó.2. Giá cả: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một bấtđộng sản trên thị trường.3. Thị trường và đặc điểm của thị trường bất động sản: - Không có thị trường trung tâm. - Hàng hóa mang tính bất động, không thể di dời, chia cắt chuyển từ nơi này sangnơi khác, làm cho thị trường bất động sản có tính địa phương. - Tổng cung về đất đai có hạn nên kém co giãn với giá cả. - Quy hoạch là yếu tố quan trọng nhất hạn chế sự cung cấp về đất đai, nhà cửa.4. Giá trị thị trường: Đây là nền tảng cho việc định giá mọi nguồn tài sản trong nền kinh tế thị trường. Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của một bất động sản được mua bánvào ngày xác định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trongmột giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trongđó: mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịubất kỳ áp lực nào từ bên ngoài.II. Các nguyên tắc định giá đất: 3 nguyên tác. - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiệnbình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầngnhư nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thìgiá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điềukiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mụcđích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.III. Các phương pháp định giá bất động sản.1. Các nước trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp khác nhau: - Phương pháp so sánh giá bán. - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp chi phí. - Phương pháp phân bổ. - Phương pháp thặng dư. - Phương pháp chiết khấu luồng tiền. - Phương pháp phát triển.2. Việt Nam áp dụng các phương pháp cơ bản sau:. Đối với việc xác định giá đất: áp dụng 2 phương pháp đó là: Phương pháp sosánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. a) Phương pháp so sánh trực tiếp - Cơ sở lý luận của phương pháp: Khả năng sẵn có và những đặc điểm của các khả năng so sánh của bất động sảntạo cơ sở cho việc hình thành nên phương pháp so sánh trực tiếp. - Cơ sở thực tiễn của phương pháp: Đây là phương pháp được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế ởnhiều nước trên thế giới. Nó thể hiện một cách khách quan mức giá đã hình thành trên thịtrường. - Nội dung của phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định làphương pháp xác định mức giá ...