Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện

Nhiều người đổ tiền vào các dự án kinh doanh nhà ở chưa được hình thành chỉ thông qua các hợp đồng góp vốn loại này và mua đi bán lại chúng một cách "hồn nhiên" mà không nghĩ đến hậu quả. Lâu nay, chúng ta đã quen với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người có nhu cầu mua nhà thông qua các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư… ...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện 'mua rủi ro' Nhiều người đổ tiền vào các dự án kinh doanh nhà ở chưa được hình thành chỉ thông qua các hợp đồng góp vốn loại này và mua đi bán lại chúng một cách 'hồn nhiên' mà không nghĩ đến hậu quả. Lâu nay, chúng ta đã quen với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người có nhu cầu mua nhà thông qua các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư… Nhiều người đổ tiền vào các dự án kinh doanh nhà ở chưa được hình thành chỉ thông qua các hợp đồng góp vốn loại này và mua đi bán lại chúng một cách 'hồn nhiên' mà không nghĩ đến hậu quả. Xung quanh hình thức huy động vốn này của các chủ đầu tư, bài viết dưới đây nhìn nhận từ góc độ 'trục lợi' và những hậu quả về mặt pháp lý, ai thực chất là người hưởng lợi từ việc huy động vốn và ai là người sẽ phải chịu rủi ro? Góp vốn - tự nguyện 'mua rủi ro' Trước ngày 8/8/2010, việc chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở được quy định một cách lỏng lẻo. Do đó, chủ đầu tư dễ dàng 'lách' các quy định của pháp luật để huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận tiền ứng trước của người mua nhà. Từ ngày 8/8/2010, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực ('Nghị định 71'), việc huy động vốn được quy định chặt chẽ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án. Thứ nhất, về hình thức huy động vốn, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây: ký hợp đồng vay vốn của các ngân hàng, các quỹ đầu tư và phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có nhu cầu mua nhà. Ngoài những hình thức huy động vốn này, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức nào khác (Khoản 1, Điều 9). Thứ hai, về thời điểm huy động vốn. Đối với việc huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở, hợp đồng góp vốn chỉ được ký kết sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai chỉ được ký kết khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (Điểm đ, Khoản 3, Điều 9). Theo đó, chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở thì sớm nhất cũng phải khởi công xây dựng công trình nhà ở xong mới được huy động vốn. Thứ ba, về giới hạn số lượng nhà ở trong mỗi dự án được phân chia khi huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn để được phân chia sản phẩm là nhà ở trước khi đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng để phân chia sản phẩm là nhà ở tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (Điểm d, Khoản 3, Điều 9). Ngoài ra, chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn phải dùng số vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành. Không thể 'lách' quy định của pháp luật như trước khi Nghị định 71 có hiệu lực, chủ đầu tư dự án đang vướng phải một bài toán khó trong huy động vốn. Ai sẽ được hưởng lợi? So với các kênh huy động vốn khác như vay ngân hàng, với chính sách hạn chế cho vay để kinh doanh bất động sản và lãi suất cao như hiện nay, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải chia 'miếng bánh' cho người khác. Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích rất lớn từ việc huy động vốn của những người bỏ tiền ra với hy vọng mua được nhà hình thành trong tương lai. Trái ngược với những lợi ích trông thấy mà chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nhận được, người có nhu cầu mua nhà lại phải bỏ ra một món tiền không nhỏ để mua nhà hình thành trong tương lai mà lợi ích chưa thấy đâu, nhưng rủi ro thì đã hiện hữu. Vì nhiều lý do, chủ đầu tư không thực hiện thi công xây dựng dự án nhà ở hay không còn đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án, dẫn đến việc không thể giao nhà đúng tiến độ, thì những khoản tiền góp vốn mà người mua nhà đã nộp cho chủ đầu tư dự án sẽ giải quyết như thế nào? Đòi lại tiền vốn đã góp là không dễ dàng. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho người khác, nếu là thời điểm cách đây một năm trở về trước thì sẽ có người mua lại, nhưng ở thời điểm hiện nay rất khó, hầu như chỉ còn cách để tiền cho chủ đầu tư giữ, chờ khi xây dựng xong thì nhận nhà. Nhưng chờ đến bao giờ và liệu khi nhà ở được xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà thì chất lượng nhà ở có đúng như thỏa thuận hay không? Hậu quả Việc góp vốn, ứng tiền trước để được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất là sự tự nguyện giao kết bằng hợp đồng của những người có nhu cầu mua nhà ở với chủ đầu tư dự án, mà không được hưởng lãi. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai lại thường quy đ ...