Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong lĩnh vực bất động sản cũng như chỉ rõ các vấn đề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam MỞ ðẦU1. Sự cần thiết của ñề tài nghiên cứu.Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọi người trong xã hội dù họở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc,có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói ñến vai trò khôngthể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mụctiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñếnBðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao. Hoạtñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng kýchính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), cóthể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán,cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận). Những ngườimua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở hoặc dùng ñểkinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ởcủa mình. Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vựcnày thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñểmua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệuquả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ.Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñểhoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép ngườisử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai như quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất…Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, vềthủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của cácdoanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêudùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán 2BðS…còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quantrọng này. Xuất phát từ thực tế ñược phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầucông việc của một người hoạt ñộng trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) ñã quyếtñịnh lựa chọn ñề tài nghiên cứu này ñể làm luận án tiến sĩ.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ñề tài này ở Việt Nam và ở một số nướctrên thế giới.Như ñã trình bầy ở phần trên, hoạt ñộng kinh doanh BðS của Việt nam theo cơchế thị trường mới thực sự có những bước phát triển ñầu tiên kể từ ñầu nhữngnăm 1990 ñến nay. Xét từ góc ñộ quản lý Nhà nước thì năm 1993 ñược ñánhdấu như là ñiểm khởi ñầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộngkinh doanh này với sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993, lần ñầu tiên cho phép cácviệc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, một trong nhưng văn bản pháp lý quantrọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở Việt nam. Việc ra ñời của Luật ñấtñai cũng như các văn bản dưới luật về ñất ñai ñã chứng tỏ bước ñầu ñã cónhững nghiên cứu về hoạt ñộng kinh doanh BðS. Song qua khảo sát nhữngnghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếuñứng từ góc ñộ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà ñất.Các nghiên cứu trước ñây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà ñất donhà nước quản lý ñể ñề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trêncơ sở các khung pháp lý ñược quy ñịnh bởi Luật ñất ñai năm 1993 và nay làLuật ñất ñai 2003. Việc nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thịtrường chưa nhiều, chưa ña dạng, có thể nêu ra ñây một số công trình như: Giáotrình nguyên lý thị trường nhà ñất của trường ðại học Kinh tế Quốc dân do GS.TSKH. Lê ðình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BðS nhữngvấn ñề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS. Thái Bá Cẩn và ThS. Trần NguyênNam, một số ñề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực nàycủa Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường ðại học Kinh tế Quốc dân, củaViên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của Bộ Xâydựng…song nhìn chung bên cạnh những ñóng góp quan trọng trong việc hoàn 3thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS thì còn hàng loạt các vấnñề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theocơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằmñề xuất các sửa ñổi về khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy sự phát triển của hoạtñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứucòn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạtñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong thời gian tới.ðối với nhiều nước trên thế giới, ñặc biệt là những nước có nền kinh tế thịtrường phát triển thì hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu khá kỹlưỡng. ðiều này thể hiện ở chỗ các nước này ñã có một hệ thống pháp luật kháñầy ñủ, có thể giải quyết ñược hầu hết các tình huống nảy sinh trong ...