Một số bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bài viết phân tích một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đưa ra kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này. Mời các bạn tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Một số bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Lê Khánh Giang, Lê Nguyễn Cẩm Nhung* Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh GVHD: ThS. Nguyễn Minh Nhựt TÓM TẮT Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội và dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường, vấn đề thành lập doanh nghiệp được nhiều nhà đầu tư hướng tới. Tuy nhiên, không phải ai cũng đáp ứng đủ nhu cầu về nguồn vốn đặc biệt là tiền mặt. Vì vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở nên khá phổ biến ở nước ta. Song, số lượng các vụ tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ trong hoạt động kinh doanh diễn ra ngày càng nhiều và tính chất ngày càng phức tạp. Bên cạnh đó, kiến thức pháp luật của người dân vẫn còn hạn chế nên khi tham gia ký kết hợp đồng họ thường không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật hay không biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra. Từ đó, nhóm tác giả phân tích một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đưa ra kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này. Từ khóa: Hiệu lực của hợp đồng; hợp đồng góp vốn; ký kết hợp đồng; quyền sử dụng đất; thành lập doanh nghiệp. 1 ĐẶT VẤN ĐỀ Đối với mọi quốc gia đất đai được coi là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng. Ở Việt Nam, một quốc gia ‚đất chật người đông‛ thì đất đai lại càng trở nên quý hiếm hơn đóng vai trò thiết yếu trong việc xây dựng và phát triển đất nước. Luật Đất đai của Việt Nam từ khi đổi mới đã coi QSDĐ là một loại tài sản được Nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức chính trị - xã hội với những điều kiện nhất định, chính sách và luật pháp của Nhà nước về đất đai và công nhận QSDĐ như một thứ hàng hóa và quan trọng hơn là một loại tài sản cá nhân ở mức độ mạnh mẽ hơn. Chính vì thế mà hợp đồng giao dịch dân sự về QSDĐ đã và đang ngày càng trở nên phổ biến. Theo Khoản 1 Điều 35 luật Doanh nghiệp năm 2014: ‚Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam‛. Theo đó, doanh nghiệp có thể thực hiện góp vốn bằng QSDĐ. Khái niệm hợp đồng được pháp điển hoá trong Điều 385 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 với nội dung: ‚Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự‛ nó là căn cứ pháp lý quan trọng làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng, đảm bảo sự ổn định các quan hệ sở hữu tài sản. Làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Đảm bảo cho việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của cơ quan nhà 1512 nước có thẩm quyền. Khi ký kết hợp đồng, các bên sẽ được ghi nhận và bảo đảm quyền, đồng thời xác định trách nhiệm của người sử dụng đất (NSDĐ) cũng như các bên khi tham gia quan hệ góp vốn bằng QSDĐ. Có thể thấy, một doanh nghiệp khi nhận góp vốn bằng QSDĐ phải có đầy đủ năng lực và điều kiện pháp lý khi phải thực hiện tuân theo cả Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp, BLDS,… và các văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) có liên quan khác. Tuy nhiên sự bất cập do việc chưa đồng bộ quy định trong các VBQPPL cũng như hành lang pháp lý chưa vững chắc mà thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thoả thuận và lập một hợp đồng ghi nhận đầy đủ quyền và nghĩa vụ giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn - hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Về hình thức của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được thành lập văn bản: Theo quy định của BLDS 2015, cụ thể là tại Điều 119 ‚Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản‛. Nhưng đối với hình thức của hợp đồng góp vốn bằng đất đai hay QSDĐ thì Pháp luật Việt Nam đều quy định chỉ được lập thành văn bản. Theo Điều 502 BLDS 2015 ‚Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan‛ bởi lẽ, bản chất và đối tượng của góp vốn bằng QSDĐ - một loại tài sản đạc biệt vừa thuộc sở hữu toàn dân vừa là tài sản của bên góp vốn do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu tại quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung (SĐBS) 2018. Bên cạnh đó, Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đạc biệt. Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà giao dịch QSDĐ phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể từ số liệu kỹ thuật như: ô, thửa, vị trí, tọa độ; hình thức đến nội dung;... nên hình thức van bản có khả nang đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của góp vốn bằng QSDĐ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích - ‚lá chắn pháp lý‛ của các bên trong giao dịch khi có tranh chấp xảy ra đồng thời giúp co quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của thỏa thuận giữa các bên, từ đó công nhận QSDĐ và cấp giấy tờ cho NSDĐ. Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực: Theo Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 quy định: ‚Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định ...