Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp - 2

Con số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm như 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18%, năm 1998 xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này một mặt cho thấy vai trò của nhà nước trong lĩnh vực này không còn là độc quyền như trước mà nhà ở thật sự đã trở thành một yếu tố của thị trường bất động sản, mặt khác trong khi sự...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp - 2 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com (1998) con số n ày lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm như 1999 là 125 t ỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18%, năm 1998 xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này m ột mặt cho thấy vai trò của nhà nước trong lĩnh vực n ày không còn là độc quyền như trước mà nhà ở thật sự đ ã trở thành một yếu tố của th ị trường bất động sản, mặt khác trong khi sự mở rộng của các khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thì giảm tỷ trọng nguồn vốn ngân sách cho thấy đan g xảy ra tình trạng d àn trải trong sử dụng vốn ngân sách ảnh hưởng đến hiệu quả các dự án nói chung.2.2.2 Nguồn ngo ài nước. Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án m à còn giữ vai trò chủ đ ạo trong những công tác mang tính xã hội cao nh ư giải phóng mặt bằng, và đặc b iệt Hà nội là nơi có đông các đối tượng chính sách đòi hỏi Thành phố phải có cơ chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu về nh à ở cho các đối tượng này. Cùng với quá trình phát triển của các khu đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần Ngân sách đ ể đầu tư trực tiếp vào phần đất xây dựng mà các chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà tại đây. Tính đến đầu năm 2003, riêng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt b ằng và các đối tượng chính sách trên đ ịa bàn Thành phố đã có 60 dự án đang triển khai với tổng mức đầu tư là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn Ngân sách cần cân đối là 4 .287 tỷ đồng từ 2001 đến 2005 2 .2.2. Vốn tự có. Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nh à ở với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có đư ợc do Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tích lũy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu h ao cơ b ản được giữ lại, vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng là lĩnh vực cần lượng vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đ ến thực hiện đầu tư và vận hành dự án. Do vậy hầu hết các chủ đầu tư sử dụng nhiều ph ương thức huy động vốn như: vay ngân hàng, huy động từ người có nhu cầu về nhà ở, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công trình, liên doanh liên kết... Sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ vậy vì nguồn vốn tự có hay vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách h àng khi ứng trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, là b ằng chứng cam kết với các đối tác (nhà thầu, cung cấp nguyên vật liệu...). Trong những năm vừa qua ngành xây dựng Thủ đô đ ã phát triển không ngừng đóng góp một phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung, tuy nhiên cũng cần nhìn nhận một thực tế là tiềm lực tài chính của họ chưa ph ải là thế mạnh, chưa xứng với đòi hỏi của những công trình xây d ựng nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng hiện đại, tiện nghi. Mặt khác do tranh thủ những ưu đãi của th ành phố d ành cho đ ầu tư phát triển nhà ở n ên nhiều chủ đầu tư đ ã cùng một lúc cố gắng tham gia nhiều dự án khác nhau làm phân tán nguồn vốn tự có vốn đ ã ít ỏ i. Chính điều n ày làm tỷ trọng của n guồn vốn này trong tổng vốn đầu tư chỉ xấp xỉ 10 đến 13%. Xét cơ cấu vốn trong dự án khu du lịch tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm do Công ty Đầu tư và phát triển nh à đô th ị làm chủ đầu tư thì thấy rằn g ngay cả một đơn vị được coi là dẫn đầu trong ngành xây d ựng thủ đô cũng chỉ có vốn đối ứng chiếm tỷ Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com trọng 9,78%, trong khi vốn vay là 47,4% nếu vốn vay không ổn định hoặc phải chịu lãi suất cao thì đ ây sẽ là b ất lợi cho dự án. Xét đến cùng thì mọi chi phí bao gồm chi phí về vốn sẽ được tính toán vào giá thành xây dựng, mặc dù nhu cầu về nh à ở tại Hà Nội là rất lớn và có khả năng chi trả nhưng với gần 60% dân đô thị có mức sống trung bình và th ấp thì giá thành cao sẽ làm giảm cơ hội cải thiện chỗ ở của họ. Một đặc điểm trong phát triển nhà ở Hà Nội là hầu hết chủ đầu tư là DNNN thuộc n gành xây dựng. Những doanh nghiệp này trong thời kỳ bao cấp chủ yếu hoạt động dưới h ình thức công ích có thu nhưng rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường bắt nhịp với đòi hỏi của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa các doanh nghiệp cũng đ ã có những bư ớc phát triển nhất định nh ưng thời gian chưa đủ để họ tích lũy đư ợc một sự tăng trưởng đáng kể về vốn do các sản phẩm xây dựng sử dụng vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi lại rất lâu có trường hợp kéo d ài 10 đến 20 năm. Thiếu sự tham gia của các doanh nghiệp ngo ài ngành xây dựng vào các dự án phát triển nhà ở đ ã làm hạn chế nguồn vốn tự có trong cơ cấu vốn đầu tư chung. Hơn thế, mặc dù phát triển nh à ở đã được th ành phố xác định là sự nghiệp của toàn xã h ội trong đó có xây dựng nhà cho người thu nhập thấp dưới hình thức bán hoặc cho thuê nhưng do chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể của ...