Nghiên cứu các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng đô thị

Bài viết đề cập tổng quan đến các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng tại các đô thị như là: công cụ điều tiết chung, công cụ thu trực tiếp và gián tiếp. Ngoài ra, bài viết cũng phân tích một số quy định và thực thi chính sách thu hồi giá trị đất đai tại Việt Nam trong thời gian qua; trong đó, nội dung phân tích tập trung vào cơ chế giá đất, các nguồn thu từ đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất và cơ chế điều tiết giá trị đất gia tăng. Cuối cùng, bài viết đưa ra một số vấn đề cần tiếp tục quan tâm nghiên cứu, nhằm thu hồi giá trị đất đai cho phát triển cơ sở hạ tầng đô thị tại Việt Nam trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nghiên cứu các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng đô thị NGHIÊN CỨU CÁC CÔNG CỤ THU HỒI GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ ThS. NCS. Nguyễn Thanh Lân Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt: Bài viết đề cập tổng quan đến các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng tại các đô thị như là: công cụ điều tiết chung, công cụ thu trực tiếp và gián tiếp. Ngoài ra, bài viết cũng phân tích một số quy định và thực thi chính sách thu hồi giá trị đất đai tại Việt Nam trong thời gian qua; trong đó, nội dung phân tích tập trung vào cơ chế giá đất, các nguồn thu từ đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất và cơ chế điều tiết giá trị đất gia tăng. Cuối cùng, bài viết đưa ra một số vấn đề cần tiếp tục quan tâm nghiên cứu, nhằm thu hồi giá trị đất đai cho phát triển cơ sở hạ tầng đô thị tại Việt Nam trong thời gian tới. Từ khóa: Cơ sở hạ tầng; công cụ thu hồi giá trị; đô thị; giá trị đất đai; thu hồi giá trị. 1. Giới thiệu Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) luôn là yêu cầu thiết yếu và đóng vai trò quan trọng đối với mỗi đô thị và quốc gia. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, nhiều đô thị và thành phố trên thế giới đang phải đối mặt với áp lực về tài chính trong việc huy động các nguồn vốn phục vụ quá trình phát triển CSHT. Bằng chứng thực tế cho thấy, trong phát triển CSHT tại nhiều đô thị và các quốc gia trên thế giới, bên cạnh việc thu hút và huy động vốn từ các nguồn như: Nguồn vốn ngân sách nhà nước, đầu tư tư nhân và đầu tư nước ngoài, cầu phải huy động nguồn vốn quan trọng khác - đó là nguồn vốn hóa từ giá trị của đất đai tại đô thị. Về mặt lý luận, việc thu hồi giá giá trị đất đai (land value capture) trong phát triển CSHT tại đô thị đã được ra đời và vận dụng từ khá lâu, với ý tưởng ban đầu của David Ricardo (1821) và của Henry George (1879). Nguyên lý cơ bản khi triển khai thu hồi giá trị đất đai dựa trên nguyên tắc: “Giá trị đất đai và phần gia tăng giá trị đất đai do bởi các tác động xã hội (ví dụ như quá trình đầu tư CSHT hoặc các quyết định của nhà nước) thì cần phải được được thu hồi (hay còn gọi điều tiết) cho xã hội”. Cụ thể, Smolka (2013) cho rằng, thu hồi giá trị đất gia tăng là quá trình mà phần giá trị đất tăng lên do các nỗ lực (đầu tư) của nhà nước hoặc cộng đồng được huy động hoặc chuyển đổi thành các khoản thu thuế, phí hoặc các khoản đóng góp tương tự khác vào ngân sách nhà nước từ những cải thiện của đất đai mang lại cho người sở hữu, sử dụng đất. 202 Về mặt thực tiễn, tại các đô thị, phần lớn giá trị gia tăng đất đai là do tác động của quá trình đô thị hóa và tập trung dân cư. Tuy nhiên, với bối cảnh kinh tế - xã hội và chế độ sở hữu đất đai khác nhau ở mỗi quốc gia, nên việc thực hiện thu hồi giá trị đất đai và giá trị đất tăng thêm tại các đô thị cũng được sử dụng bằng các công cụ và cơ chế khá linh hoạt và có sự khác biệt, nhằm phát huy nguồn lực đất đai - tạo nguồn tài chính cho ngân sách và các dự án đầu tư CSHT. 2. Tổng quan về công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng đô thị Khi đề cập đến vấn đề tạo lập và thu hồi giá trị nói chung trong khoa học kinh tế và quản lý, Lepak và cộng sự (2007) cho rằng có thể chia làm 03 cấp độ tương ứng với 03 chủ thể tham gia vào các hoạt động kinh tế - xã hội, cụ thể là: các cá nhân, các tổ chức (doanh nghiệp) và xã hội (nhà nước). Tuy nhiên, đối với đất đai, việc tạo lập và thu hồi giá trị đất đai (land value capture) thường được sử dụng theo 02 cách phổ biến, đó là: (i) Nhấn mạnh vào mục đích sử dụng - với hàm ý loại chính sách hoặc công cụ pháp lý để thu hồi phần tăng thêm giá trị của đất đai (bất kể nguyên nhân nào làm thay đổi giá trị đất đai); (ii) Nhấn mạnh vào kết quả của quá trình đầu tư CSHT hoặc các quy định chính sách của nhà nước làm thay đổi giá trị đất đai – Đây là cách được sử dụng trực tiếp, đề cập đến sự cải thiện (betterment) làm gia tăng giá trị đất đai. Về cơ bản, cách phân chia này cũng khá tương đồng với cơ chế thu hồi giá trị đất đai cung cấp tài chính CSHT đô thị do Peterson (2009) và Alterman. R (2012) đề xuất. Như vậy, căn cứ vào mục đích và kết quả của thu hồi giá trị đất đai do quá trình đầu tư CSHT tại đô thị, chúng ta có thể chia làm 03 nhóm công cụ chủ yếu được áp dụng đó là: công cụ điều tiết chung (công cụ vĩ mô - macro instruments), công cụ trực tiếp (Direct instruments) và công cụ gián tiếp (Indirect instruments) (Rebelo, E. M, 2017). 2.1. Công cụ điều tiết chung Về cơ bản, công cụ điều tiết chung giá trị đất đai được phản ánh trong chế độ pháp lý sử dụng đất của mỗi quốc gia. Đây được xem chính là điều kiện thúc đẩy chính sách quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Suzuki và các cộng sự (2015) quan niệm rằng, các công cụ điều tiết chung vừa đóng vai trò định hướng sử dụng đất, đồng thời thực hiện việc thu hồi phần giá trị gia tăng của đất trên cơ sở quá trình phát triển đất đai. Các công cụ điều tiết chung được đề cập đến chủ yếu bao gồm: Nhà nước trực tiếp kiểm soát đối việc sử dụng các quỹ đất đã được quốc hữu hóa; Thực hiện chế độ thuê đất có thời hạn thay vì giao đất; Thực hiện chế độ dự trữ đất đai thông qua ngân hàng đất đai (land banking); Tái điều chỉnh đất đai (land readjustment) (Alterman. R, 2012). ...