Nguồn tài trợ bất động sản

Khái niệm chi phí sử dụng vốn ở đây được hiểu dưới góc độ chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn. Lý luận và thực tiễn đã chứng minh các khó khăn trong tính toán và quản lý chi phí này, bởi lẽ nó phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố: tính mạo hiểm của việc sử dụng vốn, lãi suất của các khoản nợ phải trả, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp, chính sách phân phối lợi nhuận... Vì vậy khi tính toán chi phí về sử dụng vốn cần có một tầm nhìn xa và...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nguồn tài trợ bất động sản NGUồN TÀI TRợ BĐS 2.1. Khái quát về các nguồn vốn tài trợ BĐS: 2.1.1. Các nguồn vốn tài trợ (1) Nguồn vốn chủ sở hữu: - Nguồn vốn cổ phần thường (đối với DN) - Nguồn vốn cổ phần ưu đãi (đối với DN) - Nguồn tiền tiết kiệm của cá nhân đầu tư (2) Nguồn vốn vay - Vay trực tiếp trên thị trường bằng cách phát hành trái phiếu (DN) - Vay qua các định chế tài chính trung gian (DN, cá nhân) 2.1.2. CHI PHÍ Sử DụNG VốN: * Chi phí sử dụng vốn là mức sinh lời đòi hỏi của thị trường đối với số vốn mà doanh nghiệp huy động để thực hiện dự án đầu tư nhất định:  Đứng ở góc độ doanh nghiệp, thì chi phí sử dụng vốn là mức doanh lợi tối thiểu cần phải đạt được về khoản đầu để giữ được mức thu nhập hiện hành của chủ sở hữu không đổi.  Khái niệm chi phí sử dụng vốn ở đây được hiểu dưới góc độ chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn. Lý luận và thực tiễn đã chứng minh các khó khăn trong tính toán và quản lý chi phí này, bởi lẽ nó phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố: tính mạo hiểm của việc sử dụng vốn, lãi suất của các khoản nợ phải trả, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp, chính sách phân phối lợi nhuận... Vì vậy khi tính toán chi phí về sử dụng vốn cần có một tầm nhìn xa và phải lượng hoá chi phí bình quân của tất cả các nguồn tài trợ. (1) CHI PHÍ Sử DụNG VốN VAY Đặc trưng của vốn vay là tiền lãi phải trả được trừ ra • trước khi tính thuế thu nhập. Do đó khi xác định chi phí sử dụng vốn vay phải chia ra 2 trường hợp là chi phí sử dụng vốn vay trước và sau khi tính thuế thu nhập. a. Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế Chi phí sử dụng vốn vay được định nghĩa như là tỷ suất lợi nhuận tối thiểu phải thu được do đầu tư bằng nợ vay để giữ không thay đổi số lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp. b. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó . (2) NHÀ ĐầU TƯ VốN VÀ Nợ: Nhà  Đặc trưng Quyền đòi nợ Quyền sở hữu đầu tư Bỏ vốn (hoặc đi vay) để mua - quyền sở hữu - chỉ có thu nhập Nhà ĐT vốn BĐS. BĐS và KD nó khi bán/cho thuê - hưởng toàn bộ thu (equyty BĐS nhập sau khi thanh - chỉ được hưởng investor) toán các khoản chi phần thu nhập còn phí có liên quan đến lại sau khi trừ các việc tạo lập và khoản chi phí có quản lý BĐS trước liên quan đến việc khi bán hoặc trong hình thành BDS (chi thời gian kinh doanh phí quản lý, bán tài sản BĐS, vay vốn..) - thu nhập chịu tác động trực tiếp khi tăng Nhà  Đặc trưng Quyền đòi nợ Quyền sở hữu đầu tư - cho nhà ĐT trực tiếp vào - hưởng lãi từ hoạt - không có cơ hội Nhà ĐT nợ (cho BĐS vay tiền động cho vay/ giữ tăng thu nhập khi - mua chứng phiếu thế chấp chứng phiếu thế vay) (debt giá BĐS tăng cao bằng BĐS của các Cty KD chấp BĐS - Thu nhập chịu tác investor) BĐS hoặc tổ chức tín thác - thu nhập ổn định, động của yếu tố không chịu tác động lạm phát  thu BĐS. khi tăng hoặc giảm nhập thực tế có thể giá trị BĐS giảm khi lạm phát tăng cao HÌNH 1.1: CÁC CON ĐƯờNG ĐầU TƯ BĐS Nhà đầu tư Bất động sả n Mua chứng Mua và KD phiếu, đầu tư BĐS BĐS Tổ chức tín thác BĐS, DN kinh doanh BĐS