Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hội nhập mới

Mục tiêu bài viết nhằm đánh giá nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào BĐS tại Việt Nam nhìn trên các khía cạnh về chính sách thu hút và thực trạng nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh hiện nay - khi thị trường BĐS nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng trong khu vực và quốc tế.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hội nhập mới NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH HỘI NHẬP MỚI NCS.ThS. Nguyễn Thanh Lân1 Tóm tắt Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những yếu tố cấu thành quan trọng trong hệ thống thị trường đồng bộ ở Việt Nam. Trong những năm gần đây (2011 - 2013), tình hình thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp do chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu và suy giảm kinh tế trong nước. Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, tình hình thị trường đã được cải thiện, phục hồi và có những bước phát triển rõ rệt. Mục tiêu bài viết nhằm đánh giá nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào BĐS tại Việt Nam nhìn trên các khía cạnh về chính sách thu hút và thực trạng nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh hiện nay - khi thị trường BĐS nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng trong khu vực và quốc tế. Qua đó, bài viết đưa ra một số khuyến nghị về mặt chính sách trong việc thu hút, quản lý nguồn vốn nước ngoài trong đầu tư BĐS, góp phần phát triển bền vững thị trường. Từ khóa: Bất động sản, hội nhập quốc tế, nguồn vốn nước ngoài, thị trường bất động sản. 1. Bối cảnh phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam Sau thời gian suy giảm sâu (2011 - 2013), tình hình thị trường BĐS Việt Nam đã có nhiều cải thiện, bước vào giai đoạn phát triển. Năm 2015 là khép lại với nhiều tín hiệu tích cực của thị trường BĐS ở các mảng về giao dịch, chuyển dịch giữa các phân khúc, giải quyết tồn kho, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, tín dụng BĐS … Niềm tin vào thị trường tăng trở lại, người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Các bằng chứng ghi nhận từ thị trường BĐS cho thấy: thanh khoản thị trường và giá BĐS tăng khá, tồn kho BĐS giảm mạnh, dòng tiền đã trở lại thị trường, niềm tin vào thị trường được củng cố vững chắc, một vài dự án BĐS cá biệt đã xảy ra tình trạng “đầu cơ” và sốt ảo. Cụ thể: 1 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Email: lannt.neu@gmail.com 377 (i) Về thanh khoản thị trường tăng đáng kể: Lượng giao dịch theo thống kê của một số sàn giao dịch BĐS Hà Nội, tháng 11 có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tuy giảm 5% so với tháng trước, nhưng vẫn tăng gần 11% so với cùng thời điểm năm 2014. Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tháng 11 có khoảng 1.600 giao dịch BĐS thành công, tăng 23% so với cùng thời điểm năm 2014. Tính chung, lượng giao dịch 11 tháng năm 2015 đạt khoảng 24.300 giao dịch, tăng khoảng 92% so với cùng kỳ năm trước. Đến cuối năm 2015, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh (Báo cáo công bố của Bộ Xây dựng, 2015). Đáng chú ý, phân khúc BĐS nhà ở cao cấp đã có sự cải thiện trong tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm 31/12/2015 (CBRE, 2015). Tuy vậy, trong Quý I/ 2016, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại do tác động của yếu tố tâm lý (Dự thảo sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN) và yếu tố mùa vụ (VEPR, 2016). (ii) Lượng tồn kho BĐS giảm mạnh về lượng và giá trị: Cụ thể, tồn kho nhà thấp tầng 7.787 căn (tương đương với 13.920 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư 8.817 căn (tương đương với 13.208 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại 1.625.471m2 (tương đương với 4.478 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở 6.336.109m2 (tương đương với 21.639 tỷ đồng). Như vậy, giá trị hàng tồn kho BĐS đã giảm tới hơn 50% trong vòng 2 năm, chỉ còn khoảng 53.245 tỷ đồng (tính đến cuối tháng 11/2015), giảm tuyệt đối về giá trị tới 75.303 tỷ đồng (tương đương 58%). Đến 20/12/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 50.889 tỷ đồng. Điều này đã góp phần đưa mức nợ xấu trong lĩnh vực BĐS giảm khá đáng kể, chỉ còn 2,4% trên tổng dư nợ (Bộ xây dựng, 2015). Gần đây nhất, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS toàn thị trường còn gần khoảng 41.500 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ giảm là 44% so với cuối năm 2014 (Bộ xây dựng 2016). Lượng tồn kho chủ yếu là BĐS đất nền của các dự án tọa lạc xa khu vực trung tâm và chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng. (iii) Giá BĐS tăng khá: Trong năm 2015, xu hướng giá BĐS là tăng và không còn hiện tượng giảm giá. Giá mở bán các dự án mới tăng khoảng 3 - 5% so với năm trước, cá biệt một số dự án cao cấp có mức tăng giá 5 - 7% tại một số đợt mở bán sau (CBRE, 2015). Chỉ số giá nhà tăng nhẹ qua các quý trong năm 2015 (Savills, 2015). Mặc dù thị trường nhà ở có nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ hấp thụ và giá giao dịch khá cao. Giá thuê ở các phân khúc BĐS thương mại có những dấu hiện tăng nhưng chưa rõ nét. 378 (iv) Dòng tiền đã quay trở lại thị trường: Dòng vốn đầu tư ngoài nước và trong nước (dân cư) vào BĐS đang rất tiềm năng và khả quan. Tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2015 lên đến 342.000 tỷ đồng, tăng khoảng 1,8 lần so với thời điểm 2012, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%. Gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30.000 tỷ giải ngân được 15.465 tỷ đồng, đạt 52% (Bộ xây dựng, 2015). Tuy nhiên, tác động của Thông tư 06/2016/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT- NHNN, trong đó có quy định nâng hệ số rủi ro các khoản vay BĐS từ 150% lên 200% và quy định của NHNN về thời hạn kết thúc giải ngân gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng cũng ảnh hưởng đáng kể đến dòng vốn đầu tư trong nước đến lĩnh vực BĐS. Trong thời gian tới, bối cảnh phát triển của thị trường BĐS sẽ có nhiều thay đổi bởi tác động của các nhân tố trực tiếp và gián tiếp, có thể đánh giá trên một số khía cạnh sau đây: Một là, bối cảnh phát triển của nền kinh tế Việt Nam phục hồi khá và vẫn còn có dư địa để phát triển, mang lại tác đ ...