Phân tích Tài chính Nghiên cứu tình huống Dự án Chung cư Mercury

Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co. Ltd, 14/02/2003 là một ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi các đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3 ha tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận I, Tp Hồ Chí Minh nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn 6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phân tích Tài chính Nghiên cứu tình huống Dự án Chung cư MercuryChương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Nghiên cứu tình huốngDỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Nguyễn Minh Kiều, Huỳnh Thế Du Tháng 08 năm 2003 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Phân tích Tài chính Dự án Chung cư Mercury Niên khoá 2003-2004 Nghiên cứu tình huống DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co. Ltd, 14/02/2003 làmột ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọicác đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3 ha tại đường Nguyễn HữuCảnh, Quận I, Tp Hồ Chí Minh nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê. Sau hơn một tháng làm việc cật lực, ngày 01/04/2003, trong cuộc họp đầu tiên củacác đối tác dự kiến tham gia liên doanh, ông Vương cùng với các cộng sự đưa ra một bảnđánh giá sơ bộ về sự án.THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH1. Nhu cầu nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh Theo tính toán của Sở Địa chính - Nhà đất Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở củaThành phố trong 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ, với 60%-70% là các căn hộchung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp ứng nhucầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính củaSở xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, hàng năm chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xâydựng. Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng. Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độclập, không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng cáccăn nhà độc lập trở nên đắt đỏ, cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố, nên hiệnnay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này góp phần làm cho nhucầu mua các căn hộ chung cư gia tăng.2. Các loại chung cư hiện có ở Tp. Hồ Chí Minh Hiện nay, tại TP.HCM có bốn dạng chung cư chính. Thứ nhất là các chung cưdành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành; thứ hai là chung cư dành cho cácchương trình tái định cư xây ở ngoại thành; thứ ba là chung cư xây thuần túy để kinhdoanh; thứ tư là chung cư các căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư của cả ba loại đầu trong thực tếđều là các doanh nghiệp nhà nước1. Với loại thứ nhất, chủ đầu tư được ưu đãi không phảinộp tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đốivới diện tích trong dự án nhưng không phải sử dụng để xây dựng chung cư. Ngoài ra đơnvị còn được bán các căn hộ lầu 1 và tầng trệt theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đềnbù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước.Với loại thứ hai, các ưu đãi cũng tương tự nhưngvì chung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua. Với loại thứ ba,thực tế cho thấy rằng chung cư vừa đưa ra đã có người đăng ký mua hết ngay từ trên giấy.Người có nhu cầu thật sự nếu không có thông tin và không có khả năng tài chính khó mà1 Theo báo Sài gòn Tiếp thịNguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 2 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Phân tích Tài chính Dự án Chung cư Mercury Niên khoá 2003-2004 Nghiên cứu tình huốngmua được. Đối với loại thứ tư, chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn làcác liên doanh với đối tác nước ngoài. Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhậpcao. Thực tế hoạt động của các đơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợinhuận rất lớn.3. Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở Theo các thông tin nêu trên, nhu cầu nhà ở là rất lớn, và một số chung cư bán hếtngay từ trên giấy. Thực tế đối tượng mua các căn hộ chung cư này không phải là nhữngngười có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh doanh, đầu cơ bất động sản sauđó bán lại để hưởng chênh lệch giá, do đó số lượng các căn hộ để trống trong các chungcư rất lớn. Hiện nay, các căn hộ chung cư với mức độ trung bình có giá từ 300-500 triệuđồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này rất ít.Vấn đề nêu trên có vẻ như là bất hợp lý, nhưng về bản chất nó phản ánh đúng quy luậtcung cầu của thị trường.4. Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh khi có hai người đưa nhau ra phường đăngký kết hôn. Lúc này đôi vợ chồng trẻ gần như chưa tích luỹ được gì, và để có một căn hộvới giá từ 300-500 triệu đồng là điều không tưởng. Nhưng có một điều chắc chắn sau thờigian từ 10 -15 năm là họ có thể mua được. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thểthoả mãn ngay được nhu cầu của mình. Do thị trường tài chính ở Việt nam chưa pháttriển, uy tín trong quan hệ tín dụng của các chủ thể trong nền kinh tế, đặc biệt là uy tín tíndụng của các cá nhâ ...