Pháp luật về sở hữu căn hộ chung cư của Nhật Bản và gợi mở cho Việt Nam

Bài viết "Pháp luật về sở hữu căn hộ chung cư của Nhật Bản và gợi mở cho Việt Nam" đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu căn hộ chung cư, và đề xuất giải pháp hoàn thiện trên cơ sở nghiên cứu so sánh pháp luật Nhật Bản. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Pháp luật về sở hữu căn hộ chung cư của Nhật Bản và gợi mở cho Việt Nam HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 417 PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NHẬT BẢN VÀ GỞI MỞ CHO VIỆT NA M PGS.TS. Đoàn Đức Lương Hiệu trưởng Trường Đại học Luật, Đại học Huế ThS. Trịnh Tuấn Anh Trường Đại học Kiến Trúc Đà Nẵng anhtt@dau.edu.vn LS. Đào Đức Hạnh Công ty Luật Việt Đông Á TP. Hồ Chí Minh TÓM TẮT Bài viết đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu căn hộ chung cư, và đề xuất giải pháp hoàn thiện trên cơ sở nghiên cứu so sánh pháp luật Nhật Bản. TỪ KHÓA Sở hữu căn hộ chung cư, sở hữu chung, sở hữu riêng; 418 | PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NHẬT BẢN VÀ GỞI MỞ CHO VIỆT NAM DẪN NHẬP Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, tính đến năm 2016, TP.HCM có 58.000 và Hà Nội có 42.000 hộ gia đình mới được hình thành1. Theo thống kê trên, cho thấy số lượng hộ gia đình mới tạo lập trung bình khoảng 1000.000 hộ gia đinh/ năm tại TP. HCM và Hà Nội. Điều này, dẫn đến nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng, đặc biệt sở hữu căn hộ chung cư. Kinh nghiệm từ các đô thị lớn Khu vực như Tokyo, Singaope… cho thấy chính quyền các đô thị này đã thành công trong việc giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở dưới hình thức căn hộ chung cư giúp người dân yên tâm trong cuộc sống hàng ngày. Nghiên cứu khung pháp lý về sở hữu căn hộ chung cư trong pháp luật Nhật Bản đã đặt ra cho Việt Nam nhiều kinh nghiệm quý báu có giá trị phổ biến trong việc hoàn thiện pháp luật về sở hữu, quản lý, sử dụng căn hộ chung cư. 1. Quy định pháp luật về sở hữu căn hộ chung cư của Nhật Bản 1.1. Quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư Khung pháp lý về quyền sở hữu căn hộ chung cư trong pháp luật Nhật được quy định tại Luật về chung cư (Act on Building Unit Ownership, etc.) (Act No. 69 of April 4, 1962) Pháp luật Nhật Bản thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai. Do đó, chủ sở hữu khu đất có thể tiến hành xây dựng căn hộ chung cư và chuyển nhượng từng căn hộ cho khách hàng. Dựa trên nguyên lý, con người luôn luôn cần tới sản phẩm của nhau hay cần tới các vật thể vật chất của nhau do nhu cầu ngày càng phát triển, sự đáp ứng nhu cầu hạn hẹp, và sự phân bổ không đồng đều của cải vật chất. Do đó, chủ sở hữu vật thể vật chất có thể cho người khác một vài quyền trên vật của mình2. Vì vậy, chủ sở hữu khu đất và công ty phát triển căn hộ chung cư ký kết hợp đồng thuê đất, với thời hạn thuê lâu dài. Đồng thời, tiến hành xây dựng các căn hộ chung 1 Toàn Thắng (2019), “Bộ Xây dựng đưa giải pháp siết chặt quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư”, Báo Xây dựng, [http://baochinhphu.vn/Utilities/PrintView.aspx?dis- tributionid=368018], 2 Ngô Huy Cương (2010), “Ý tưởng về chế định quyền hưởng dụng trong bộ luật dân sự tương lai của Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 17(178), tr.28-34. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 419 cư; và chuyển nhượng từng căn hộ cho khách hàng. Trong trường hợp này, giá trị của căn hộ chung cư mà khách hàng nhận chuyển nhượng từ công ty phát triển nhà sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng còn lại của hợp đồng thuê đất. Sau khi kết thúc thời hạn thuê đất được quy định trong hợp đồng thuê, công ty phát triển nhà (“bên thuê đất”) phải hoàn trả lại tài sản cho chủ sở hữu theo nguyên trạng ban đầu, có nghĩa là bên thuê phải tiến hành tháo dỡ các công trình đã xây dựng trên đất. Về phía khách hàng có nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư sẽ được “quyền sở hữu” trong thời hạn thuê đất giữa công ty phát triển nhà và chủ sở hữu khu đất; và khách hàng chỉ phải thanh toán “giá trị của căn hộ chung cư”, mà không phải thanh toán giá trị quyền sở hữu lô đất gắn liền với căn hộ chung cư. Với khung pháp lý và chính sách về quyền sở hữu căn hộ chung cư của Nhật Bản “mang lại cho người dân” các lợi ích như sau: Thứ nhất, Phần lớn người dân được thỏa mãn về nhu cầu chỗ ở, tùy theo mức thu nhập. Đối với những người có thu nhập thấp họ vẫn lựa chọn được việc sở hữu căn hộ chung cư theo hình thức “mua căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng nhất định” từ các công ty phát triển nhà, nhưng về bản chất vẫn đáp ứng được những sinh hoạt thiết yếu hàng ngày. Thứ hai, So với nhà ở gắn liền với đất, “giá thành” của các căn hộ chung cư sẽ có giá trị rẻ hơn rất nhiều (thông thường khoảng 30-40%) vì người mua căn hộ chung cư hàng chỉ cần thanh toán “giá trị của căn hộ chung cư”, mà không phải thanh toán “giá trị quyền sở hữu lô đất gắn liền với căn hộ chung cư”. Tuy nhiên, người dân vẫn có thể thụ hưởng các tiện ích như cơ sở hạ tầng đường xá, cây xanh, công viên, khu giải trí, mua sắm, bệnh viện, trường học, phương tiện công cộng (xe buýt và tàu điện ngầm). Thứ ba, Vì có sự tách biệt giữa quyền “sở hữu đất đai” và “sở hữu căn hộ chung cư” nên chủ sở hữu căn hộ chung cư không chịu sự tác động của các đạo luật về thuế sở hữu đất đai. 1.2. Sở hữu chung và sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư Pháp luật Nhật Bản có riêng đạo luật quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư tại Luật Số 69 ngày 4 tháng 4 năm 1962, và được sửa đổi bổ sung lần gần nhất vào năm 2012, gồm 72 điều, trong đó 420 | PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NHẬT BẢN VÀ GỞI MỞ CHO VIỆT NAM khung pháp lý về sở hữu chung và sở hữu riêng được quy định từ điều 11 đến điều 24 (Act on Building Unit Ownership, etc, Act No. 69 of April 4, 1962). Theo pháp luật các quốc gia dòng họ pháp luật Civil như Pháp, Đức, Italia, Quebec (Canada), Louisiana (Mỹ), Nhật Bản thì sở hữu căn hộ chung cư suy cho cùng là một loại sở hữu cá nhân đối với mộ ...