Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 5

- Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được nhiều lần sửa đổi, bổ sung.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 5 - Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quyđịnh hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mangnhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã đượcnhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyềnsử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành saunày của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao. - Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bánđấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùngmột lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhaunhư: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị địnhsố 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụngquỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏinhững quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéonhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước như ngườidân trong khi vận dụng pháp luật. * Pháp luật về đất đai Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất cònlỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ởcác cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sứcnhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳtiện. Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt độngcủa thị trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bấtcập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường BĐS còn bất cập, chưanhất quán chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặcbiệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. 69 * Pháp luật về ngân hàng – tín dụng Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chưc tín dụng, trongđó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác làBĐS tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quyđịnh về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng kýquyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định vềbảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vìtheo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP củaChính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thếchấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mụcđích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năngchuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh,chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhậntài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lýtài sản bảo đảm là BĐS. * Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biệnpháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐStuy nhiên chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thúcđẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như: - Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phítrước bạ khá cao do đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nhượngquyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trao taylà phổ biến và thị trường BĐS không chính thức hoạt động mạnh. - Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trướcbạ có điều chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nôngnghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệphí trước bạ từ 2% xuống còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải 70nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 –5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyểnnhượng với cơ quan quản lý nhà nước. Người mua bán BĐS chỉ cần người bántrao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận củaUBND phường, xã, thị trấn xác nhận.3.3. Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ. Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụngđất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữunhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rấtnhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạtthấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định vềgiấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lýđất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quyđịnh thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền mộtlần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa ...