Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 6

a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có mối liên hệ với nhau.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 6 a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có mối liên hệ với nhau. Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều được thự hiện bởi 3 cấp chính quyền: trung ương, vùng hay tỉnh và đại phương. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà nước về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng đầu Bappenas. Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành (kinh tế – xã hội) cũng như các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phương mình. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành. Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chương trình phát triển được nêu rõ dưới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác như: chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát triển cũng được xem xét một cách toàn diện. 86 Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phương (tỉnh và thành phố) có trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về nguyên tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dưới lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ. Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được hướng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chương trình phát triển đô thị. Tất cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải được dựa trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phương của Tổng cục địa chính được phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân cư hay công nghiệp, nếu các đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi. b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng. Một phương pháp đảm bảo đất sẵn dành cho phát triển các phương tiện và dịch vụ công cộng tại Indo là trao cho chính quyền quyền thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng được công chúng và xã hội rất quan tâm. Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xây dựng các công trình công ích và phát triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhóm cơ sở hạ tầng và dịch vụ công ích được Chính phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này Chính phủ được phép sử dụng quy trình thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này quy hoạch mặt bằng đã được duyệt trong vùng 14 nhóm dịch vụ công ích và cơ cấu hạ tầng bao gồm: • Đường xá, hệ thống thoát nước và hệ thống cống rãnh. 87 • Đập nước, hồ chứa và các dịch vụ nước khác kể cả hệ thống tưới tiêu. • Bệnh viện công và trung tâm y tế cộng cộng. • Bến cảng, cảng biển và nhà ga. • Các cơ sở tôn giáo. • Các cơ sở giáo dục và trường học • Chợ do Nhà nước đầu tư hay chợ “INPRES” (các chợ này được xây bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chính quyền trung ương). • Nghĩa trang Nhà nước. • Các dịch vụ công cộng phòng chống thiên tai như: lũ lụt, hoạt động của núi lửa v. v… • Các phương tiên thể thao. • Đài phát thanh và truyền hình, các phương tiện hỗ trợ. • Các văn phòng Chính phủ. • Các phương tiện của quân đội Indo. Đối với những phương tiện của quân đội công ích mà không nằm trong những phương tiện nêu trên, các sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải được sử dụng có thể thực hiện các công việc có liên quan được xem là có tầm quan trọng chung. Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều kiện này được đưa vào giấy phép xây dựng. Một phương pháp khác dùng để cung cấp các phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý được gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử 88 dụng đất đựơc trang bị đường phụ, các phương tiện địa phương và những phương tiện hỗ trợ khác theo yêu cầu. Điều kiện tiên quyết tối thiểu với tái điều chỉnh đất ít nhất 85% chủ đất (đất của những người này chiếm trên 85% diện tích) đồng ý tái điều chỉnh đất. Việc thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được thực hiện bằng các nhóm công tác khác nhau: - Nhóm chuyên trách thực hiện các đề xuất tái điều chỉnh đất ở cấp thành phố và các đô thị tự trị. - Nhóm công tác kiểm soát tái điều chỉnh đất cấp tỉnh. Quá trình quản lý đất đai ở Indonexia được chia thành 2 phần: phần cứng ...