Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 7

Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:  Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 7 Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:  Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn đưa ra các phương án sử dung quỹ đất cũng như danh mục các công trình và dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà công trình, dự án đầu tư trong này chính là những bất động sản trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường nhà đất.  Nhà nước khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu và thực hiện các quy hoạch phát triển. Điều này cũng có nghĩa là các chủ thể giao dịch nhà đất trong tương lai sẽ rất đa dạng và phong phú, vai trò của các chủ thể thay đổi rất nhiều trong quá trình tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Đó chính là vấn đề xã hội hoá đối với thị trường nhà đất.  Thực tế cho thấy quy mô, chất lượng của các giao dịch nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các BĐS – nhà đất đã được quy hoạch chưa. Như vậy quy họach có tác động trực tiếp đến chất lượng của thị trường BĐS – nhà đất.  BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác đó là tính cố định, ít có khả năng di dời. Do vậy, việc phân bố các ngành các lĩnh vực trong cả nước, trên các vùng trong chiến lược và quy hoạch phát triển đất nước là nhân tố quan trọng tác động quyết định đến tính sôi động của thị trường BĐS – nhà đất tại các vùng đất nước. Mặt khác, xã hội chúng ta lựa chọn là xã hội chủ nghĩa, chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đát nước là tài liệu vạch ra mục tiêu cụ thể, các giải pháp cơ bản để đưa đất nước chúng ta từng bước thực hiện thành công con đường đã lựa chọn. Một trong những nhiệm vụ mà chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã lựa chọn là phải giải quyết là hướng tới xây dựng một xã hội công bằng và điều này được thể hiện trong các mục tiêu cụ thể như mức chênh lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng… mà các 103 chiến lược quy hoạch đã đề ra. BĐS – nhà đất là một hiện tượng kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện các giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa người với người trong xã hội. Đối với Việt nam, quá trình phát triển thị trường BĐS phải mang đặc tính xã hội chủ nghĩa, đó là phải bảo đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng trong bất động sản quá lớn. Chính vì vậy để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất phải đưa ra các định hướng, khung chính sách và các chính sách cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trường BĐS – nhà đất không chỉ phát triển không ngừng mà còn đảm bảo công bằng trong thụ nhập, giảm bớt chênh lệch giữa các tầng lớp dân cư, giữa các vùng lãnh thổ. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi chúng ta gắn thị trường BĐS – nhà đất với các chiến lược và quy hoạch phát triển. Hiện nay công tác quy hoạch mới chỉ chú trọng vào quy hoạch tổng thể mà chưa chú trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện các đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn không đúng. Trình độ của các nhà quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, người dân không được tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của người dân không được đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dài. Quy họach nhiều lần chưa có sự gắn kết của các ngành có liên quan giữa nhà ở, giao thông, xây dựng nên chưa tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chú trọng tới các khu dân cư tập trung mà không chú trọng tới các phát triển cơ sở hạ tầng xã hội kèm theo. Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đường nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên đến hành chục 104 ngàn hộ. Trong khi đó có các khu đô thị mới như Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long … đang tăng tốc xây dựng cũng chỉ cung cấp chưa tới 1000 căn hộ (vào thời điểm tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín người hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của người dân. Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ được công bố mà theo quy định còn phải được thông báo đến từng người dân, tuy nhiên không thể ai cũng tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ không mấy ai có đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn kẽ cho ngườ ...