Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 9

Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Vị trí 3: Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố vừa và nhỏ các ngõ lớn có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch, buôn bán và các hoạt động kinh tế khác.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 9 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Vị trí 3: Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố vừa và nhỏ các ngõ lớn có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch, buôn bán và các hoạt động kinh tế khác. Tại các lô đất này khả năng sinh lời không phải là yếu tố hàng đầu các nhân tố dường như ở một mức không chênh lệch nhau nhiều Vị trí 4: Gồm các khu đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong giao dịch, buon bán, dịch vụ, sản xuất và các hoạt động kinh tế khác. Đó là các lô đất nằm sâu trong ngõ nhỏ các hẻm nhỏ chỉ xe thô sơ đi vào được Các lô đất này không phù hợp với việc buôn bán mà chỉ thích hợp cho việc ở do vậy yếu tố khả năng sinh lợi không được đặt lên hàng đầu mà ở đây người mua quan tâm đến khả năng hợp thức hoá của đất cũng như một số các yếu tố khác như tâm lý, thói quen, sở thích… Để đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tới gía đất ta chia làm 2 trường hợp: • Đối với người mua đất nhằm mục đích kinh doanh • Đối với những người mua đất để ở ♣ Đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh: Qua phân tích tại các vị trí trên ta thấy đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh thì tầm quan trọng của các yếu tố được đánh giá như sau: • Khả năng sinh lời của đất: rất quan trọng • Khả năng hợp thức hoá: bình thường • Cơ sở hạ tầng: quan trọng • Cung cầu nhà đất: rất quan trọng • Tăng trưởng kinh tế: quan trọng • Các nhân tố khác bình thường Vậy ta có bảng đánh gía tầm quan trọng của các chỉ tiêu như sau: 137 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 ∑ K1 K2 K3 K4 K5 K6 Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 Hệ số K được tính như sau: 6 = ∑Pij ∗Wi K 3.11 j i=1 Trong đó: Kj : Hệ số điều chỉnh đất tại vị trí j Pij : ảnh hưởng của nhân tố i tại vị trí j đã làm mất đơn vị đo Wi : mức độ ảnh hưởng của nhân tố i đối với hệ số k i: số nhân tố ảnh hưởng tới giá đất j: số vị trí đất Đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tại từng vị trí bằng phương pháp chuyên gia. Số điểm tới đa cho từng nhân tố là 10 điểm. Điểm của các vị trí liền kế nhau cách nhau 2 điểm. Căn cứ vào từng vị trí ta sẽ cho điểm như sau: Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV Khả năng sinh lời 9 7 5 3 Khả năng hợp thức hoá 7 7 7 7 Cơ sở hạ tầng 8 6 4 2 Cung cầu nhà đất 6 6 6 6 Tăng trưởng kinh tế 6 6 6 6 138 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Các nhân tố khác 5 5 5 5 Ta chọn hướng của các nhân tố theo hướng càng lớn càng tốt Vậy Pij của các nhân tố khả năng sinh lời, khả năng hợp thức hoá, cơ sở hạ tầng tính như sau: C ij = × 00 P 1 4 3.12 ij ∑C ij j=1 Các nhân tố còn lại theo hướng càng nhỏ càng tốt nên Pij tính toán như sau: 1 C ij P = × 00 1 3.13 4 1 ij ∑ C j=1 ij Vậy ta tính toán được Pij như sau: Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV Khả ...