Quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số

Bài viết nghiên cứu quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số như có mối quan hệ và ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc gia về quy hoạch; quy định cụ thể và rõ ràng về các ràng buộc liên quan đến hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng đô thị đối với quy mô dân số thực tế của dự án...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số DIEÃN ÑAØN QUY CHUAÅN CHUNG CÖ CAÀN QuAN TAÂM ÑEÁN QuAÛN LyÙ Quy MOÂ DAÂN sOÁ Ths. KTs. NguyEÃN Huy KHANH Phoù Toång giaùm ñoác, Toång Coâng ty Tö vaán Xaây döïng Vieät Nam T rong boái caûnh caùc ñoâ thò lôùn nhö Haø Noäi vaø TP.HCM hieän nay thì nguyeân nhaân cuûa vieäc quaù taûi haï taàng giao thoâng daãn ñeán taéc ñöôøng chính laø bôûi QUY MOÂ DAÂN SOÁ (QMDS) taêng voït trong noäi ñoâ. Veà baûn chaát, ñaèng sau söï “ñoâng ñaëc” soá löôïng phöôïng tieän löu thoâng treân ñöôøng laø soá daân trong khu vöïc noäi ñoâ ñaõ taêng cao ñeán möùc ñoä quaù taûi, vaø khoâng theå kieåu soaùt noåi. Thaät deã daøng nhaän thaáy ngay ñöôïc “thuû phaïm” chính cuûa vaán ñeà naøy laø caùc khu nhaø ôû cao taàng moïc leân nhanh choùng vôùi maät ñoä vaø soá taàng cao lieân tieáp trong khu vöïc noäi ñoâ, lieân tuïc phaù vôõ caùc kyû luïc theo töøng naêm thaäm chí töøng quyù. Caâu hoûi ñaët ra raèng vaäy thì baèng caùch naøo maø quy moâ daân soá noäi thò taêng, trong khi caùc nhaø chöùc traùch luoân noùi raèng hoï ñaõ quaûn lyù raát chaët cheõ, ñuùng quy ñònh vaø ñuùng quy trình. Quy moâ daân soá laø CHÌA KHOAÙ cuûa taát caû moïi vaán ñeà heä luî cuûa ñoâ thò hieän nay. Noù laø ñieàu maø moïi ngöôøi raát quan taâm töø ngöôøi daân soáng trong ñoâ thò vaø caû nhöõng Chuû ñaàu tö. Quy moâ daân soá chính laø coâng cuï kó thuaät ñeå taïo ra raøo caûn choáng quaù taûi haï taàng ñoâ thò, do ñoù noù trôû thaønh chính MUÏC TIEÂU caàn phaûi vöôït qua cuûa caùc nhaø ñaàu tö (NÑT). Qua quan saùt, coù theå toång keát laïi moät soá caùch thöùc chính ñaõ ñöôïc caùc CÑT söû duïng ñeå vöôït raøo caûn naøy. Coù theå neâu cuï theå ra ñaây nhö sau. 1. Naêm 2013 do tình hình kinh teá ñang chòu khuûng hoaûng naëng neà, thò tröôøng BÑS ñöùng tröôùc nguy cô suïp ñoå, söï caêng thaúng gia taêng ñeán möùc maø Boä Xaây döïng ñaõ phaûi ra coâng vaên soá: 1245/BXD-KHCN V/v Höôùng daãn chæ tieâu kieán truùc aùp duïng cho coâng trình nhaø ôû cao taàng baûn chaát laø ñeå giaûi cöùu thò tröôøng, khi ñoù thò tröôøng ñang ñöa ra nhöõng caên hoä coù quy moâ lôùn vaø khoâng baùn ñöôïc do vöôït söùc mua. Trong ñoù coù hai noäi dung quan troïng nhaát. Moät laø, cho pheùp ñieàu chænh cô caáu caên hoä trong döï aùn nhaø ôû thöông maïi vaø döï aùn chuyeån ñoåi nhaø ôû thöông maïi 40 SË 100 . 2019 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ sang nhaø ôû xaõ hoäi vôùi chæ tieâu daân soá trong coâng trình nhaø ôû ñöôïc tình ñaõ caùi lôïi nhoû maø tham gia vieäc chaát taûi cho ñoâ thò. CÑT thì laøm tính bình quaân 25m2 saøn söû duïng cuûa caên hoä/ngöôøi. Maø khoâng phaûi nhöõng gì maø phaùp luaät khoâng caám, nhöng bôûi lôïi ích cuûa mình maø ñieàu chænh Quy hoaïch chi tieát (QHCT) neáu daân soá sau khi ñieàu ñaõ tlaøm cho giao thoâng ñoâ thò trôû neân quaù taûi theâm. chænh khoâng vöôït quaù 1,5 laàn daân soá theo quy hoaïch cuõ (ñaõ ñöôïc caáp coù thaåm quyeàn pheâ duyeät) thì khoâng phaûi ñieàu chænh chæ tieâu haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ hoäi ñaõ ñöôïc pheâ duyeät. Noùi caùch khaùc laø cho chia nhoû caùc caên hoä lôùn tröôùc ñaây thaønh nhieàu caên hoä nhoû ñeå giaûm giaù vaø deã baùn. Hai laø, tröôøng hôïp caùc döï aùn phaùt trieån nhaø ôû môùi (nhaø ôû thöông maïi vaø nhaø ôû xaõ hoäi) ñöôïc aùp duïng bình quaân 25m2 saøn söû duïng cuûa caên hoä/ngöôøi. Tuy vaên baûn naøy coù tính phaùp lyù khoâng cao nhö thoâng tö hay nghò ñònh nhöng noù aûnh höôûng raát lôùn ñeán thò tröôøng BÑS luùc baáy giôø, ñaõ coù nhieàu döï aùn ñöôïc “cöùu” tröôùc khi bò phaù saûn. Tuy nhieân, heä luî cuûa noù laø laàn ñaàu tieân trong quaûn lyù quy hoaïch coù söï cho pheùp thay ñoåi quy moâ daân soá cho ñoà aùn QHCT vaø ñaõ trôû thaønh moät tieàn leä xaáu. Keå töø khi ñoù vieäc xin ñieàu chænh QHCT maø chuû yeáu laø quy moâ daân soá ñöôïc tieán haønh ngaøy caøng phöùc taïp hôn theo caùc caùch khaùc nhau. 2. Khi vieäc xin daân soá ñaõ ñeán ngöôõng (khoâng quaù 1,5 laàn) caùc CÑT/ NÑT tìm caùch khaùc, ñoù laø xoay sang vieäc ña daïng caùc loaïi hình löu truù daïng caên hoä (chöa töøng coù ôû thò tröôøng Vieät Nam). Thôøi kyø naøy caùc caùi teân nhö: Caên hoä cho thueâ, Caên hoä dòch vuï, Condotel, Offtel... ñöôïc aøo aït ra quaûng caùo ñöa ra thò tröôøng. Veà maët thieát keá caùc “caên hoä” naøy khoâng khaùc gì moät caên hoä bình thöôøng, coù nghóa laø coù ñaåy ñuû caùc khoâng gian chöùc naêng cuûa caên hoä, chæ khaùc laø Hình H1 thay vì baùn vôùi hình thöùc sôû höõu laâu daøi thì ñöôïc coâng boá laø duøng ñeå cho thueâ nhö moät loaïi hình phoøng khaùch saïn vôùi vieäc thueâ laïi 3. Ñeå deã cho vieäc hôïp thöùc hoaù sau naøy caùc caên hoä daïng cho cuûa CÑT coù thôøi haïn (thoâng thöôøng laø 50 naêm). Vôùi caùch laøm nhö thueâ kieåu ñoù. Caùc CÑT thöôøng taùch thaønh khoái coâng trình rieâng vaäy caùc CÑT coù theå theâm ñöôïc SOÁ LÖÔÏNG caên hoä vaø töông ñöông vaø ñöôïc phaân bieät vôùi caùc khoái nhaø caên hoä khaùc (sôõ höõu daøi haïn) caên hoä treân khu ñaát cuûa mình. Lyù do laø vì hieän nay Vieät Nam chöa ñeå deã ñöôïc caùc cô quan quaûn lí chaáp thuaän. Nhöng vì caùc caên hoä coù caùc quy ñònh phaùp lyù caùc loaïi hình nhaø ôû “kieåu caên hoä” naøy, cuï cho thueâ nhöng laø cho thueâ daøi haïn, (thôøi gian thueâ 50 naêm töông theå hôn laø thaäm chí chöa coù caû ñònh nghóa chính thöùc trong caùc ñöông tuoåi thoï coâng trình) thì veà cô baûn thôøi gian sôû höõu khoâng vaên baûn phaùp luaät hieän haønh, vaø ñöông nhieân laø cuõng seõ khoâng coù khaùc nhau. Coù CÑT coøn khoâng ...