So sánh các mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông

Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả trong và ngoài nước để xây dựng và so sánh các mô hình hồi quy thẩm định giá đất ở tại quận Hà Đông, TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Hà Đông chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Lợi thế kinh doanh, loại đường vào, diện tích mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ rộng của ngõ hẹp nhất vào mảnh đất; và mô hình dạng log-linear có kết quả dự báo tốt hơn mô hình cộng.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
So sánh các mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2022. ISBN: 978-604-82-7001-8 SO SÁNH CÁC MÔ HÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG Trần Văn Khiêm Trường Đại học Thủy lợi, email: khiemtv@tlu.edu.vn 1. GIỚI THIỆU CHUNG Nghiên cứu trong bài viết sử dụng phương pháp định lượng, dựa trên nguồn số liệu sơ Vấn đề thẩm định giá đất để xác định các cấp thu được qua điều tra khảo sát trên địa nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử bàn quận Hà Đông. Nghiên cứu này so sánh dụng đất vì thế luôn là vấn đề được xã hội quan hai mô hình là mô hình cộng và mô hình tâm. Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường nhân để hồi quy giữa giá đất và các yếu tố của đất đai trong các giao dịch về đất cũng như ảnh hưởng đến giá đất. để xác định các khoản thu từ đất là xu thế tất Mô hình cộng (mô hình 1) được sử dụng là: yếu của nền kinh tế thị trường. Trong công tác Don_gia = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn quản lý nhà nước về đất đai, phương pháp Trong đó: thẩm định giá hàng loạt là giải pháp tối ưu. Don_gia: Biến phụ thuộc, có giá trị là đơn Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý giá của bất động sản (triệu VNĐ/1m2); thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa ai: Các hệ số hồi quy; các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả Xi: Các biến độc lập, là các yếu tố tác động trong và ngoài nước để xây dựng và so sánh lên giá đất, được đề xuất dựa trên quan sát các mô hình hồi quy thẩm định giá đất ở tại khi nghiên cứu thị trường bất động sản tại quận Hà Đông, TP Hà Nội. Theo đó, giá đất quận Hà Đông. Cụ thể là: ở tại quận Hà Đông chịu ảnh hưởng của các Dien_tich:Diện tích mảnh đất (m2); yếu tố: lợi thế kinh doanh, loại đường vào, Mat_tien: Độ rộng mặt tiền mảnh đất (mét); diện tích mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của Khoang_cach: Khoảng cách đến trục mảnh đất và độ rộng của ngõ hẹp nhất vào đường giao thông chính; mảnh đất; và mô hình dạng log-linear có kết Ngo: Độ rộng ngõ nhỏ nhất vào mảnh đất quả dự báo tốt hơn mô hình cộng. (mét); 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Loai_duong: Biến định tính, chỉ loại đường vào lô đất, nhận giá trị 1 nếu là đường Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được nhựa, bằng 0 nếu không phải vậy; phát triển đầu tiên ở Mỹ vào giữa những năm Loi_the_kd: Biến định tính, nhận các giá 1960 và lan rộng ra khắp thế giới từ những trị 0, 1, 2, 3 lần lượt ứng với đánh giá BĐS năm 70-80 của thế kỉ XX. không có lợi thế kinh doanh, lợi thế trung Một số phương pháp định giá đất thông bình, lợi thế khá tốt, và lợi thế rất tốt; dụng đang được áp dụng ở một số nước trong Htxh: Biến định tính, thể hiện đánh giá về khu vực và ở Việt Nam: Phương pháp thu hạ tầng xã hội, nhận các giá trị 1,2,3 tương nhập; Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi ứng các mức trung bình, khá, tốt. tắt là phương pháp thị trường; Phương pháp Mô hình nhân sau khi biến đổi về dạng thặng dư; Phương pháp chi phí; Phương pháp log-linear (mô hình 2): Biến phụ thuộc là phân tích hồi quy. Logarit cơ số tự nhiên (ln) của đơn giá, các Các dạng mô hình thẩm định bằng phương biến độc lập bao gồm các biến định tính và pháp hồi quy: mô hình cộng; mô hình nhân; logrit tự nhiên của các biến định lượng đã mô hình hỗn hợp cộng và nhân. nêu trong mô hình cộng. 399 Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2022. ISBN: 978-604-82-7001-8 Sau khi tiến hành hồi quy thu được các giá Sai số Hệ số trị ước lượng của các hệ số hồi quy, cần tiến Biến độc lập chuẩn P-value hồi quy hành kiểm định một số khuyết tật của mô hình Robust như Đa cộng tuyến, Phương sai sai số thay đổi. 1 0.1264 0.0382 0.001 0.4074 0.0595 0.000 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3 0.4715 0.1336 0.000 3.1. Kết quả hồi quy htxh Kết quả hồi quy với 680 quan sát được thu 2 0.1451 0.0441 0.001 thập trong khoảng thời gian từ tháng 9/2020 3 0.1720 0.0476 0.000 đến tháng 3/2021 trên địa bàn quận Hà Đông, _cons ...