SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

“Thực hiện một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” (Điều 18 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980). Về đất đai nhà ở có quy định cụ thể: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu thập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt … Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân” (điều 27 theo Hiến Pháp sửa...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM GVHD: NGÔ THẠCH THẢO LY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM NỘI DUNG 1 1. Các giai đoạn hình thành, phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam 2 Thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay 3 Các giải pháp phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam 1. Các giai đoạn hình thành,phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam 1.2 Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế 1.1 Thời kỳ trước Đổi mới thị trường từ 1987 đến nay ( trước 1987) 1.1.1 1.2.1 Giai đoạn Giai 1.2.3 1.1.2 1.2.2 kinh tế đoạn từ Giai đoạn Thị trường Giai đoạn kế hoạch hoá 1987 từ 2003 BĐS từ tập trung đến đến nay trước 1987 1993 - 2003 ở miền Bắc 1993 ở miền Nam trước1987 1. Cơn sốt 1993-1994 và đóng băng 1995-1999 SỰ THĂNG TRẦM 2. Bùng nổ 2001-2002, nguội lạnh cuối 2002 đến 2006 CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 3. Sốt nhà đất 2007 – 2008, suy giảm giữa 2008 đến nay 1. Các giai đoạn hình thành và phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam 1.1. Thời kỳ trước đổi mới ( trước 1987) 1.1.1. Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc trước năm 1987: Giai đoạn này chia ra 2 giai đoạn nhỏ  Giai đoạn 1: 1954 đến hoàn thành thống nhất đất nước và kéo dài đến thời điểm sửa đổi Hiến pháp 1980  Giai đoạn 2: từ khi có Hiến pháp sửa đổi 1980 đến 1987.  Trong giai đoạn từ 1954 – 1980 đất nước ta phải thực hiện hai nhiệm vụ : Đấu tranh thống nhất nước nhà Xây dựng miền Bắc vững mạnh - Là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã thì thị trường BĐS hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn.  Giai đoạn từ 1980 ( sửa đổi Hiến pháp) đến 1987 (Luật Đất đai ra đời): - “Thực hiện một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” (Điều 18 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980). - Về đất đai nhà ở có quy định cụ thể: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu thập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt … Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân” (điều 27 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980). - Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó.Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng hợp lý” (Điều 62 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980).  Như vậy, nhìn chung trong giai đoạn trước năm 1987: - Không có các yếu tố để hình thành thị trường BĐS. - Không hình thành thị trường sơ cấp không. - Các hoạt động BĐS giai đoạn này chủ yếu nhà nước quản lý - Trong nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế HTX. - Trong công nghiệp, thương mại, dịch vụ chủ yếu mô hình xí nghiệp quốc doanh và tập thể HTX. - Riêng về lĩnh vực BĐS nhà ở sự chuyển nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. - Thị trường “ngầm” có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà nước. 1.1.2. Thị trường BĐS trước năm 1987 ở miền Nam - Ở miền Nam, trước giải phóng , BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ, việc mua bán BĐS thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất. - Sau khi thống nhất đất nước, nền kinh tế ở miền Nam cũng dần được chuyển đổi theo hướng thống nhất chính sách kinh tế xã hội trong cả nước. - Sau đây là Hình chụp Bằng Khoán Chủ Quyền Điền Thổ Khoanh Đất số 1765 (nay là Tòa Khâm Sứ). Diện tích lần đầu khi mua, sang nhượng và làm trước bạ. Đo đất lần đầu năm 1933 là 11.478 mết vuông. Diện tích đo lần cuối năm 1951 là 11.478 mết vuông. (Nguồn:http://nhanquyencongly.wordpress.com) 1.2. Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ 1987 đến nay 1.2.1. Giai đoạn từ 1987 đến 1993 - Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980. - Chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS. - Bước đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. - Thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. - Theo Điều 3 và Điều 49 của Luật Đất đai 1987 quy định thì lần đầu tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở - một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. - Năm 1991 pháp lệnh nhà ở mới ra đời. Kinh doanh nhà ở Hai điểm quan trọng của Pháp lệnh QSDD gắn liền với nhà ở 1.2.2. Giai đoạn từ 1993 đến 2003 - Luật đất đai 1993 ra đời, đồng thời qua 2 lần sửa đổi bổ sung 1998, 2001 các vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã được quy định cụ thể như sau: - Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. - Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất. - Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử d ...