Tái điều chỉnh đất đai kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

Bài viết trình bày khái niệm và quy trình thực hiện tái điều chỉnh đất đai; tổng quan kinh nghiệm thực hiện tái điều chỉnh đất đai của các nước và thực trạng ở Việt Nam; ý nghĩa của phương pháp tái điều chỉnh đất đai nếu áp dụng ở Việt Nam.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tái điều chỉnh đất đai kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam DieãN ñaØN Taùi ñieàu chæNh ñaáT ñai Kinh nghieäm quoác teá vaø baøi hoïc cho vieät nam ThS.KTS. NguyeãN Thò hoàNg VaâN Phoøng Quaûn lyù Khoa hoïc kyõ thuaät – Vieän Quy hoaïch ñoâ thò vaø noâng thoân quoác gia T aùi ñieàu chænh ñaát ñai (Land Readjustment) laø moät trong nhöõng phöông phaùp saép xeáp ñaát ñai cho phaùt trieån vaø caûi thieän cô sôû haï taàng ñoâ thò cuõng nhö naâng cao tieän ích vaø giaù trò cuûa ñaát. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai khoâng chæ laø moät phöông phaùp thu hoài ñaát ñôn thuaàn maø laø phöông phaùp cuûng coá, hôïp nhaát vaø chuyeån ñoåi quyeàn sôû höõu ñaát ñai trong quaù trình ñoâ thò hoaù, ñaõ ñöôïc aùp duïng thaønh coâng ôû nhieàu nöôùc nhö Nhaät Baûn, Ñöùc, Haøn Quoác, Ñaøi Loan, Myõ, UÙc, AÁn Ñoä... ÔÛ Vieät Nam, neáu ñöôïc aùp duïng baøi baûn, taùi ñieàu chænh ñaát höùa heïn laø moät coâng cuï höõu hieäu vì noù cung caáp taøi chính cho vieäc phaùt trieån ñoâ thò vaø caân baèng ñöôïc lôïi ích cuûa nhaø ñaàu tö, ngöôøi daân vaø chính quyeàn ñoâ thò. Khaùi nieäm vaø quy trình thöïc hieän Trong quaù trình ñoâ thò hoùa, khi moät khu vöïc ñöôïc löïa choïn ñeå thöïc hieän döï aùn taùi ñieàu chænh ñaát ñai, caùc chuyeân gia seõ laäp quy hoaïch vaø tính toaùn döïa treân möùc giaù ñaát hieän taïi vaø töông lai cuûa thò tröôøng ñaát ñai. Caùc loâ ñaát coù quyeàn sôû höõu cuûa nhieàu chuû ñaát khaùc nhau seõ ñöôïc goùp chung vaø ñieàu chænh hay phaân chia laïi cho phuø hôïp vôùi ñoà aùn quy hoaïch. Döï aùn coù theå ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc nhaø ñaàu tö tö nhaân, caùc coâng ty nhaø nöôùc hay caùc coâng ty hôïp doanh coâng-tö. Chuyeân gia quy hoaïch söû duïng kyõ thuaät “quy ñoåi ñaát” ñeå coù ñöôïc hai loaïi ñaát môùi: Ñaát daønh cho caùc coâng trình coâng coäng (haï taàng kyõ thuaät vaø coâng vieân) vaø ñaát seõ ñöôïc baùn ñeå laáy chi phí thöïc hieän döï aùn (ñaát taøi chính). Hai loaïi ñaát treân seõ ñöôïc tính toaùn veà dieän tích vaø giaù trò, sau ñoù duøng keát quaû naøy ñeå quy ñoåi phaàn traêm thaëng dö maø chuû sôû höõu caùc loâ ñaát ñöôïc höôûng. Tyû leä dieän tích ñaát maø caùc chuû sôû höõu ñaát phaûi ñoùng goùp ñöôïc tính döïa treân giaù trò maûnh ñaát tröôùc vaø sau khi thöïc hieän döï aùn. Caùc chuû sôû höõu ñaát töï nguyeän ñoùng goùp cho döï aùn moät phaàn ñaát thaëng dö vì giaù trò phaàn ñaát coøn laïi cuûa hoï seõ vaãn taêng cao. Sau khi ñöôøng saù vaø heä thoáng haï taàng ñöôïc xaây döïng, quyeàn sôû höõu cuûa caùc maûnh ñaát cuõ ñöôïc chuyeån ñoåi sang caùc maûnh ñaát môùi vöøa ñöôïc ñieàu chænh, chuû sôû höõu cuûa nhöõng maûnh ñaát cuõ nay sôû höõu nhöõng maûnh ñaát môùi ñaõ coù theâm hoaëc coù ñaày ñuû haï taàng vaø caùc dòch vuï ñoâ thò. Thaäm chí neáu chuû ñaát khoâng muoán xaây döïng nhaø, hoï coù theå baùn maûnh ñaát môùi ñi vaø thu laõi cao [1]. Ví duï sau ñaây minh hoïa cuï theå cho keát quaû cuûa quaù trình taùi ñieàu chænh ñaát: Neáu khoâng laøm gì thì caùc khu ñoâ thò seõ ñöôïc phaùt trieån töï phaùt (Hình 2), neáu chæ xaây döïng ñöôøng thì tình hình söû duïng ñaát seõ khoâng ñöôïc caûi thieän vaø nguoàn voán ñeå xaây ñöôøng seõ huy ñoäng raát khoù khaên (Hình 3). Tuy nhieân, neáu aùp duïng moâ hình ñieàu chænh laïi ñaát ñai, toaøn boä khu vöïc ñöôïc caûi thieän toaøn dieän Hình 1: Khaùi nieäm taùi ñieàu chænh ñaát ñai [2] (Hình 4). Caùc coâng trình haï taàng 32 SË 93 . 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ ñöôïc cung caáp ñaày ñuû vaø moâi tröôøng soáng giai ñoaïn taêng tröôûng ñoâ thò nhanh khieán trieån ñoâ thò söû duïng phöông phaùp taùi ñieàu ñöôïc caûi thieän roõ reät. giaù baát ñoäng saûn taêng. Khi 2/3 chuû sôû höõu chænh ñaát ñai ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc hieäp hoäi ñaát ñoàng yù vôùi döï aùn quy hoaïch trong Quy tö nhaân vaø nöûa coøn laïi laø ñöôïc thöïc hieän bôûi hoaïch ñoâ thò, ñôn vò thöïc hieän – coù theå laø khu Boä Ñaát ñai – Haï taàng vaø Du lòch, chính quyeàn ...