Thị trường Bất động sản - Chương IV

Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường Bất động sản - Chương IV Thị trường BĐS CHƯƠNG IV ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. KHÁI NIỆM CHUNG 1.1. Mục đích của việc định giá bất động sản Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyện nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản .v.v... bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học .v.v... 1.2. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau: + Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình; + Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; + Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê; + Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau; + Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán; + Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. - Các loại hình giá cả bất động sản Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại thông dụng sau đây: + Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô); + Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá) + Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) + Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai. Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v... đối với giá bất động sản. Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây: + Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value); 1 Khoa Đất và Môi trường Thị trường BĐS + Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value); + Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Morrtgage Value); + Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value); + Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); + Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); + Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose); + Giá sử dụng hiện thời (Current use Value); + Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản; + Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); + Giá tính thuế (Value for Taxation); + Giá trưng mua khi chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) I.3. Giá thành bất động sản Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong. Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng. Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v... Giá cả bất động sản thường biến động do chị ảnh hưởng của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ...) I.4. Mục tiêu và trình tự định giá Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau. Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá phải chăng, phù hợp với sức mua của họ. Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là: - Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản để hấp dẫn ...