Thị trường bất động sản part 6

- BĐS có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, nàh riêng biệt cùng dạng, đất nhà khu CN, kho, VP, cửa hiệu… - Đất trống. d) Các bước: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS có thể SS; Bước 2: Kiểm tra khả năng SS của các BĐS Bước 3: Lựa chọn các BĐS thích hợp Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS SS và tiến hành điều chỉnh Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các điều chỉnh Chú ý: Bảo đảm tính so sánh trong sử dụng PP. Ph.VI. CÁC...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường bất động sản part 6 Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG SO c) Các trường hợp ứng dụng - BĐS có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, nàh riêng biệt cùng dạng, đất nhà khu CN, kho, VP, cửa hiệu… - Đất trống. d) Các bước: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS có thể SS; Bước 2: Kiểm tra khả năng SS của các BĐS Bước 3: Lựa chọn các BĐS thích hợp Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS SS và tiến hành điều chỉnh Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các điều chỉnh Chú ý: Bảo đảm tính so sánh trong sử dụng PP. Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG SO đ) Các yếu tố so sánh - Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô - Địa điểm: Môi trường xung quanh - Tình trạng pháp lý - Quy hoạch - Các công trình xây dựng trên đất - Giao dịch: ĐK thanh toán, thoả thuận về thuế… Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG SO đ) Điều chỉnh - Lấy BĐS TĐG làm chuẩn để ĐC; - Không nên quá chi tiết - Phải có số liệu để lượng hoá kèm - Xem mối quan hệ đóng góp giá trị của yếu tố điều chỉnh… e) Điều kiện: Thông tin chuẩn, thị trường ổn định Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG SO Ví dụ 1: Mảnh đất 4,000 m2. Có 3 SS: 3 cuộc mua bán đất: 1. 5,000 m2; giá 25,500; HSSD 1,7 2. 5,500 m2; giá 31,500; HSSD 2,0 3. 4,500 m2; giá 23,085 HSSD 1,8 Giải: Giá 1: 25,500:5000:1,7 = 3.000 2: = 2.864 3: = 2.850 Giá mục tiêu: 2,800 x 4,000 = 18,000 tròn Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG SO Ví dụ 2: A: 400m2 B: Thuận lợi hơn về vị trí, thêm sân vườn 40 tr, trả 5 đợt: 300 tr, 265 tr, 228 tr, 188.956.800, 169.389.793 tr C: Kém thuận lợi hơn A, nội thất kém hơn 20 tr, giấy tờ kém. Giá 560 tr. Giá đất NN 1 tr/m2. Hạn mức SDĐ = 200 m2 Lãi suất năm: 6%-1 năm; 7%-2 năm; 8%-3 năm; 9%-4 năm. Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG SO Giải: 1.020 tr 1. Quy B về trả tiền ngay: CL giá trị xây dựng: - 40 tr 980 tr 2. Quy C về TC A: 560 + 200 + 20 = 780 tr 3. Ước tính giá: 780 tr – 1.020 tr => 880 tr Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ a) Cơ sở của phương pháp: Người mua không bao giờ trả giá cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự. Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. b) Các trường hợp ứng dụng: - TĐG các BĐS chuyên dung: Nhà thờ, trường học, BV… - TĐG các BĐS cần bảo hiểm - Kết hợp các PP khác. Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ c) Các bước: Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu với giả định là đất trống. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất. Gồm: Hao mòn tự nhiên, hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống để dự đoán giá tài sản cần TĐG Công thức: Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ c) Các PP tính chi phí: 1. CP tái tạo: CP xây mới công trình thay thế 2. CP thay thế; Tái tạo nhưng loại bỏ lỗi thời 3. Các PP tính lượng: Định mức, Thống kê, theo dõi, khảo sát số lượng, phân bổ… 4. Phương pháp SS thị trường 5. Giảm giá tích luỹ: chú ý cho từng loại Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ g) Ưu nhược điểm Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm. Ph.VI. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP a) Cơ sở của phương pháp: Giá trị c ...