Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản "Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội" được nghiên cứu với mục tiêu: Tìm hiểu về giá đất ở đô thị, các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị, nghiên cứu địa bàn Thành phố Hà Nội.

Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế, xã hội của tất cả các quốcgia trên thế giới. Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theonhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Vanden Bergh, 2006). Đất đai là một loại tài sản“hàng hóa” đặc biệt, khác với các loại tài sản - “hàng hóa” khác bởi các đặc tính tựnhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó (Nguyễn Thị Hải Yến, 2022). Trong thị trườngbất động sản (BĐS), quyền sử dụng đất và đặc biệt là đất ở chiếm tỷ trọng rất lớn trongtổng số hàng hóa BĐS. Vì vậy, xác định giá đất hợp lý, khoa học với các đặc điểmmang tính đặc thù có vai trò hết sức quan trọng. Để xác định hợp lý, khoa học giá đất,cần hiểu rõ các đặc điểm đặc thù, nhất là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là yêu cầumang tính khách quan của các quốc gia, doanh nghiệp, các tổ chức có chức năng tư vấnđịnh giá đất và người sử dụng đất. Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai đã có một số công trìnhnghiên cứu trong và ngoài nước đề cập đến vấn đề này trong thời gian qua. Trong đó cómột số lượng lớn các nghiên cứu đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đấtđai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai, tuy nhiên vẫn còn một số điểm còn nhiều tranhluận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016), việc đo lường các yếu tố ảnhhưởng đến giá trị đất đai rất khác nhau. Các nghiên cứu ban đầu thường giả định rằnggiá trị đất đai hoặc tiền thuê chủ yếu được quyết định bởi khả năng tiếp cận khu trungtâm thương mại và liên quan đến những thay đổi về quy mô của địa điểm, không gian,chất lượng vùng lân cận, đặc điểm cảnh quan, thị hiếu, thu nhập, lợi nhuận và các chiphí khác của người mua (Alonso, 1964, Cheshire & Sheppard, 1995; Kabba & Li,2011; Glaesener & Caruso, 2015; Rosen, 1974). Trên thực tế, tồn tại những quan điểm, khía cạnh khác nhau về giá đất. TheoĐặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả (2005), giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khảnăng và phương thức sinh lời từ sử dụng đất. Giá đất được quyết định bởi cơ chế cungcầu và khả năng sinh lợi (Willy H. Verheye, 2009). Alonso (1964), Asbere (1982) vàBall (1973) đã chỉ ra rằng khoảng cách đến trung tâm là yếu tố chính ảnh hưởng đếngiá đất ở. Các nghiên cứu của Asabere và Huffman (1996), Joslin (2005) và Kauko(2003) chỉ ra rằng vị trí, kích thước của thửa đất, tình hình phát triển kinh tế và giaothông đều có ảnh hưởng đến giá đất. Tổng hợp, phân tích các quan điểm trong sự tácđộng và biến đổi của các yếu tố ảnh hưởng trong giai đoạn mới, vì thế là việc làm rấtcần thiết. Ở Việt Nam, giá đất là phạm trù xuất hiện và ngày càng được sử dụng phổ biếnkhi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, trong hoạt động kinh doanh BĐS vànhiều hoạt động kinh tế - xã hội khác. Theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất 2(giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quyđịnh hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam, 2013). Giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiệnbình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như thựchiện các chính sách tài chính về đất đai. Những thay đổi đó đã tạo cơ sở về pháp lý vàkinh tế cho quản lý và sử dụng đất ngày càng đầy đủ, hợp lý và hiệu quả vào phát triểnkinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay vẫn ở giai đoạnđầu của sự phát triển, diễn biến còn bất thường, tình trạng đầu cơ có tính chất phổ biến;giá đất nói chung và giá đất ở đô thị nói riêng chịu tác động từ nhiều yếu tố kinh tế, xãhội, địa lý, môi trường, chính sách pháp luật,… Mặt khác, việc xác định giá đất trongthị trường này cũng có khác biệt rất lớn, như: Sử dụng nhiều phương pháp định giá vàcho giá trị không đồng nhất; tồn tại các giá đất khác nhau theo các mục đích sử dụngkhác nhau (đất ở, đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại - dịch vụ,..). Để xác định giá đất một cách khoa học, công bằng, tin cận và sát với giá thị trườngcần thiết phải nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách có hệ thống, hiểu rõmức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định cả về định tính và định lượng, cả tác độngtích cực và tiêu cực của chúng. Đây là một trong các vấn đề cần được làm rõ cả về lýluận và thực tiễn. Hà Nội là địa phương có tốc độ đô thị hóa (ĐTH), công nghiệp hóa, hiện đại hóa(CNH, HĐH) khá nhanh. Vì vậy, trong các mục đích sử dụng đất, loại đất ở đô thị chiếmmột tỷ trọng lớn cả về số lượng thửa đất và số lượng giao dịch quyền sử dụng đất trong thịtrường. Trong đó, đất ở đô thị có số lượng giao dịch thường xuyên và giá trị giao dịch làlớn nhất. Theo Vu and Kawashima (2018), giá đất đai tại các thành phố lớn Việt Nam,nhất là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Việc thực hiện các dự án quy hoạch cơ sởhạ tầng, giao thông, đô thị, dân cư đã tạo nên một diện mạo mới cho một Thành phố, Thủđô, phát triển theo hướng hiện đại. Tuy nhiên, về giá đất cũng có sự biến động và mứcchênh lệch khá cao ở từng nơi, từng vị trí, vì thế tác động tới các chủ thể tham gia trong thịtrường, như: Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, công ty tư vấn, người môigiới, người bán và người mua bất động sản và công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Từ các lý do nêu trên cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận vàthực tiễn của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất làm cơ sở khoa học choviệc định giá đất để áp dụng vào Việt Nam trong thời gian tới là hết sức cần thiết.Chính vì vậy, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đôthị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội ” làm đề tài luận á ...