Bài giảng Định giá đất đai/Bất động sản - Nguyễn Duy Thiện

Bài giảng Định giá đất đai/Bất động sản trình bày về khái niệm; các đặc trưng của bất động sản; các quyền, lợi ích về bất động sản, ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về bất động sản, đặc trưng của định giá đất đai/Bất động sản;...Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Định giá đất đai/Bất động sản - Nguyễn Duy Thiện Định giá đất đai/Bất động sản  Nguyễn Duy Thiện (BTC)     Khái niệm  Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác  với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời  được   Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995  Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được  bao gồm: Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai     Các tài sản khác gắn liền với đất đai     Các tài sản khác theo quy định của pháp luật” Các đặc trưng của bất động sản  Là tài sản cố định không thể di, dời được  Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị +    Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,  thửa đất  +   Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của  đất đai là độc nhất, vô nhị.   +  Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách  quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô  chênh lệch I.  +     Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt  quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất  động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động  sản  Các quyền, lợi ích về bất động sản  Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng  cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể  chế và pháp nhân   Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên)  trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII”  quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác .   Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:  Quyền sử dụng tài sản  Quyền thu lợi tức từ tài sản  Quyền định đoạt tài sản  Quyền có tài sản (chiếm hữu)  Quyền đòi lại tài sản  Các quyền khác mà luật pháp cho phép  Các quyền, lợi ích về bất động sản  Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu.  Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự  chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được  pháp luật bảo vệ.   Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác.  Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có  trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một  ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi  sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay  sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc  sử dụng đất một cách bình thường”. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp  luật Việt nam  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi,  chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất  hàng  năm  có  quyền:  thế  chấp  tài  sản  thuộc  sở  hữu  của  mình  gắn  liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài  sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản  được nhà nước tiếp tục cho thuê đất.  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà  trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền sử  dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng  đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng  đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê  trong thời hạn thuê đất. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp  luật Việt nam  Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền  sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông,  lâm nghiệp có quyền: + Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn. + Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.   Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử  dụng đất có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết  cấu hạ tầng trên đất + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng  và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được  giao để vay vốn sản xuất kinh doanh.     Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp  luật Việt nam  Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất  có thu tiền sử dụng đất có quyền:  + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử  dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất  + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử  dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của  mình gắn liền với đất được giao để vay vốn  sản xuất kinh doanh.  Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS  Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa  quan trọng trong định giá. Một bất động sản hữu  ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị bất  động sản chỉ thực hiện được thông qua trao đổi,  chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể chuyển  giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển  giao được là ngoài tính hữu dụng còn phải gắn  với những quyền năng nhất định. Quyền năng  gắn với bất động sản nhiều hay ít là do pháp luật  của mỗi quốc gia quy định và chúng được thực  hiện bằng việc bảo đảm bởi quyền lực của nhà  nước.  Tóm lại nhận biết rõ ràng các quyền về tài  sản là một nội dung không thể thiếu của quá  trình định giá bất động sản. Đặc trưng  Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm  Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia.  Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:  Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao  quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân  Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tái  chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và  bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là người  sở hữu đất đai.  Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử dụng  đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất gắn  liền với tài sản trên đất (nh ...