Bài giảng Nguyên lý bất động sản: Chương 7 - GV. Trần Tiến Khai

Chương 7 Tài trợ và thế chấp bất động sản thuộc bài giảng nguyên lý bất động sản, cùng đi vào tìm hiểu chương học này với các kiến thức trình bày sau: Giới thiệu, thế chấp bất động sản theo luật dân sự, các khái niệm về tài trợ bất động sản, cơ chế cho vay thế chấp, các cách cho vay thế chấp.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Nguyên lý bất động sản: Chương 7 - GV. Trần Tiến Khai NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 1 Chương 7. Tài trợ và thế chấp BĐS Trần Tiến Khai 2 1. Giới thiệu Hầu hết các giao dịch bất động sản đều liên quan đến vay nợ; Người mua nhà: thiếu tiền mặt; Nhà kinh doanh: chia xẻ rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu tư; Người sở hữu nhà: muốn vay sử dụng chính căn nhà làm vật thế chấp; Tài trợ nợ thế chấp (mortgage debt financing) là một khía cạnh chủ yếu của các quyết định bất động sản; Cho vay thế chấp là một ngành quan trọng; Trần Tiến Khai 3 1. Giới thiệu Tài trợ thế chấp rất phức tạp và tùy thuộc vào pháp luật từng nước. Điều kiện cho vay thế chấp: khế ước vay tiền (note): ghi chi tiết các quyền và nghĩa vụ tài chính giữa người vay và người cho vay. và văn bản thế chấp (mortgage): cam kết thế chấp tài sản cho món tiền nợ. Khế ước vay tiền: ghi lãi suất, cách tính lãi suất, các điều kiện và chi phí trả nợ trước hạn (loan paid off early), nghĩa vụ cá nhân, lãi quá hạn (fees for late payments), v.v. Quyền tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure). Trần Tiến Khai 4 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự Điều 346 1. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền 2. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. 3. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm…, Trần Tiến Khai 5 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự Điều 347 quy định về hình thức thế chấp tài sản, cụ thể là: 1. Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu. Trần Tiến Khai 6 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp bất động sản; Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp bất động sản; Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ… Trần Tiến Khai 7 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự Nhà nước thừa nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 727), quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 728). “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Có thể thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để vay vốn sản xuất (Điều 729), thế chấp quyền sử dụng đất ở (Điều 730). Trần Tiến Khai 8 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 1. Lãi suất (interest rate) và trả lãi (interest charges) Lãi suất thường được tính theo năm Tiền trả lãi được tính theo tháng, với lãi suất năm chia cho 12 tháng, nhân với số dư nợ cân đối đầu kỳ (the beginning-of-month balance) tính theo tháng trả lãi. Ví dụ, lãi suất cho vay là 6%/năm, số dư nợ cân đối đầu kỳ là 100 triệu đồng, thì lãi suất hàng tháng là 0,5% (6%/12 tháng) x 100 triệu = 500 ngàn đồng. Trần Tiến Khai 9 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 2. Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) Lãi suất điều chỉnh: được sử dụng phổ biến đối với các tài sản thế chấp thương mại. Được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM – adjustable rate mortgage). Lãi suất điều chỉnh = lãi suất cơ bản + lãi suất biên Trần Tiến Khai 10 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) Lãi suất cơ bản (Index rate): là phần thay đổi (moving part) trong lãi suất điều chỉnh. Là mức lãi suất mà cả người cho vay lẫn người vay không tác động đến được. Ở Hoa Kỳ: dựa theo mức lãi suất trái phiếu kho bạc (constant maturity rates) do Kho bạc Hoa Kỳ ấn định. Trần Tiến Khai 11 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) Lãi suất biên (Margin): là thành phần cộng thêm vào lãi suất điều chỉnh của người cho vay. Lãi suất biên được từng người cho vay ấn định và theo điều kiện cạnh tranh và mức độ rủi ro của món vay. Thông thường lãi suất biên là một hằng số xuyên suốt kỳ hạn trả nợ. Đối với thị trường Hoa Kỳ, lãi suất biên đối với phương thức lãi suất điều chỉnh ổn định vào khoảng 2,75%. Trần Tiến Khai 12 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) Giới hạn lãi suất (Rate caps): áp dụng để hạn chế các thay đổi trong lãi suất điều chỉnh ARM. Giới hạn kỳ hạn (periodic caps) hạn chế các thay đổi về lãi suất từ ngày thay đổi đến lần kế tiếp. Giới hạn chung (overall caps) hạn chế sự thay đổi trong suốt cả thời gian trả nợ. Lãi suất ưu đãi (Teaser rates): là mức lãi suất được giảm; thường là 1-2% thấp hơn tổng của chỉ số lãi suấ ...