Bài giảng: Quy trình thẩm định giá BĐS - Th.S. Nguyễn Văn Truyền

Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được. Áp dụng để (mục đích): Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về ...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng: Quy trình thẩm định giá BĐS - Th.S. Nguyễn Văn Truyền Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính     Giới thiệu về Quy trình ĐG  Khái niệm: Quy  trình  định  giá  là  một  kế  hoạch  hành  động  có  trật  tự  và  logic,  được  bố  cục  phù  hợp  với  các  quy  tắc  cơ  bản,  nó  giúp  cho  thẩm  định  viên  về  giá  đưa  ra  một  kết  luận  vững  chắc  hoặc  sự  ước  tính  giá  trị  của  tài  sản có cơ sở và có thể tin cậy được.     Giới thiệu … Áp dụng để (mục đích): Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về  giá trị thị trường  Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị  trường, phân tích số liệu và áp dụng các  kỹ thuật ĐG cần thiết  Là công cụ để thẩm định viên và khách  hàng kiểm tra kết quả định giá.     Giới thiệu … Các bước tổng quát sau: 1. Xác định vấn đề 2. Lên kế hoạch định giá 3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6.  Lập  báo  cáo,  hồ  sơ  và  chứng  thư  kết  quả  định giá     Bước 1: Xác định vấn đề  Bao gồm các công việc:  Xác  định  khách  hàng  và  người  sử  dụng  kết  quả định giá   Xác định bất động sản cần định giá   Mục đích định giá   Xác định loại giá trị cần tìm kiếm  Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá  Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan      1. Xác định khách hàng và người sử  dụng kết quả thẩm định giá  Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm  định viên về thẩm định giá thông qua hợp  đồng thẩm định giá.  Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả  thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo  kết quả thẩm định giá.  Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba  liên quan.     2. Xác định những đặc trưng của  bất động sản cần định giá   Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất,  pháp lý của BĐS;  Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá  (quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có  thời hạn);  Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại  kèm theo  Những hạn chế về sử dụng đất.     3. Xác định mục đích định giá   Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục  đích gì (để xác định giá mua bán; xác định  khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?   Mục đích định giá phải được xác định tại thời  điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi  rõ trong Hợp đồng.   Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý  kiến về loại giá trị nào?      4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm   Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ  nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá  tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị  đầu tư, giá trị trong sử dụng);  Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác  định;  Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa  chọn để định giá phải phù hợp với mục đích  định giá.      5. Xác định ngày có hiệu lực của kết  luận về giá trị   Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một  thời điểm cụ thể: ­ Hiện tại ­ Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét  xử) ­ Tương lai  Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có  hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá      6. Xác định những điều kiện, giá  thiết, hạn chế   Những giả thiết bất thường là giả định những thông tin  chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra  đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của  định giá viên.    Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái  với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục  đích của quá trình phân tích.  Những giả định chung, những điều kiện hạn chế  nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và  thông báo cho khách hàng và người sử dụng những  hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá.     Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định  giá  Xác định phạm vi công việc và những  thông tin cần thiết  Xác định nguồn cung cấp thông tin  ­ Chủ bất động sản  ­ Các cơ quan nhà nước  ­ Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân  ­ Các công ty địa ốc    Xác định nhu cầu về người giúp việc và  chuyên gia tư vấn   Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi  tiến độ      Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả  bất động sản  Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể  (về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh) 1. Số liệu chung:  Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,  pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của  BĐS trong khu vực thị trường đã xác định.     Thu thập số  ...