Bài giảng Thị trường bất động sản: Chương 2 - Trần Kim Chung

Chương 2 Cầu bất động sản, trong chương học này trình bày kiến thức cần nắm về: Khái niệm, đặc điểm; phân loại; các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản; xu hướng biến động của cầu bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Thị trường bất động sản: Chương 2 - Trần Kim Chung ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Trần Kim Chung, 2011 Chương 2: Cầu bất động sản • 1. Khái niệm - Đặc điểm • 2. Phân loại • 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • 4. Xu hướng biến động của cầu bất động sản Chương 2: Cầu bất động sản • 1. Khái niệm • 1.1. Khái niệm • Là lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Chương 2: Cầu bất động sản • 1.2. Phân biệt cầu và nhu cầu: • Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. • + Nhu cầu : Quy mô lớn, phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. • + Cầu thị trường : không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu đó do: Nhu cầu không có khả năng thanh toán. Có nhu cầu, có khả năng thanh toán nhưng không trở thành nhu cầu trên thị trường. • Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu và khả năng thanh toán, điều kiện hoạt động của thị trường. Thị trường hoạt động  cung gặp cầu  thoả mãn Chương 2: Cầu bất động sản • 1.3. Điều kiện để cầu bất động sản xuất hiện • - Xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của người dân. VD: cầu nhà: tôi là chủ thầu  tôi tự xây dựng nhà ở  không cần mua nhà. • - Có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu này  chuyển nhu cầu thành cầu trên thị trường. • - Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp cung. Thị trường là một môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán biến thành nhu cầu thực tế  được thoả mãn. Chương 2: Cầu bất động sản • 1.4. Đặc điểm • Phản ứng nhạy • Phụ thuộc chính sách • Phụ thuộc thói quen, tập quán • Phụ thuộc địa bàn • Phụ thuộc tâm lý Chương 2: Cầu bất động sản • 2. Phân loại • 2.1. Phân theo loại nhu cầu: • Mua • Cho thuê • 2.2. Phân loại theo giá trị BĐS • Giá trị lớn, trung bình, nhỏ • Cao cấp, tái định cư, thấp cấp, ổ chuột Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3. Phân loại theo loại BĐS • - Đất đai: • + Cầu về đất đai, nhà cho hoạt động dịch vụ, du lịch: trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu thể thao. • + Cầu về đất đai cho văn phòng, công sở: hoạt động xã hội tăng  cầu tăng. • + Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng. • + Cầu về đất đai cho nông nghiệp, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3. Phân loại theo loại BĐS • - Nhà ở: Nhà ở cao tầng, nhà chung cư, nhà phân lô, nhà biệt thự, nhà vườn, • Cầu về nhà ở kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở. • + Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu bất động sản thông thường còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản Cầu giả tạo xuất hiện trong mối quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người kinh doanh bất động sản. • - Công trình thương mại và dịch vụ: • - Công trình để sản xuất: Nhà xưởng, kho bãi, …. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.4. Phân theo địa điểm • Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận, khu sầm uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, khu cư trú lâu đời, khu phố cổ, khu phố mới, • Ngoại thành: ven đô, ngoại ô, vùng đang đô thị hoá… • Theo quận huyện: Chương 2: Cầu bất động sản • 2.5. Theo đối tượng sử dụng bất động sản • Cá nhân, hộ gia đình: Hộ gia đình đơn lẻ, hộ gia đình nhiều thế hệ, nhiều hộ gia đình, nhà ở cho người độc thân, người nước ngoài. • Doanh nghiệp: theo quy mô nhu cầu về BĐS và lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.6. Theo tính chất của BĐS • Nhà bê tông, mái ngói, nhà lá… • Xưởng sản xuất cố định, xưởng tạm, nhà máy hiện đại. • Văn phòng loại A, B…, cao cấp, trong toà nhà cao tầng, phân lô riêng biệt. Chương 2: Cầu bất động sản • 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • 3.1. Quy mô và cơ cấu dân cư • - Dân số tăng: Tăng nhu cầu đất đai cho hoạt động sản xuất ở KV1 (nông, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng). • Tuy nhiên, trong giai đoạn này nền sản xuất còn mang tính tự cung, tự cấp chưa xã hội hoá nhu cầu đất đai cho sản xuất chưa trở thành cầu thị trường vì đất đai chưa phải là hàng hoá  nhu cầu tăng, nhưng cầu về đất đai chưa tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu. • Giải thích lại sự khác biệt về cầu và nhu cầu Chương 2: Cầu bất động sản • - Nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức bình quân diện tích ở/người. • - Hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung dân số: dân số tăng, nhu cầu hoạt động dịch vụ tăng theo nhu cầu của con người. • - Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số ở độ tuổi kết hôn cao nhu cầu vê nhà ở và căn hộ độc lạp tăng. Dân số trẻ hoá nhiều thanh thiếu niên, trẻ em khi nhỏ thì ở chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phòng riêng. Phương Tây thanh niên ra ở riêng. (ii) Văn hoá: truyền thống muốn ở nhà có nóc Chương 2: Cầu bất động sản • 3.2. Thu nhập và nghề nghiệp • - Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu nhập. Khi thu nhập thấp : sự tăng lên của thu nhập ít tác động đến cầu về nhà ở nhưng nếu mức thu nhập tăng cao  tăng đột biến về cầu nhà ở. • - Thu nhập ở mức cao làm nẩy sinh nhu cầu mới và thay dổi thị hiếu hình thức nhà ở. Thu nhập cao: xuất hiện cầu bất động sản trong kinh doanh. Thu nhập cao tăng cầu bất động sản dịch vụ. • - Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập. Nghề nghiệp yều cầu tính chất đặc điểm của nhà ở, nhà ở phù hợp với tính chất, đặc điểm của công việc. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.3. Cung cầu các bất động sản thay thế • - Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà. • - Cung và giá đất x ...