Bài giảng Thị trường bất động sản: Chương 3 - Trần Kim Chung

Chương 3 Cung bất động sản, trong chương học này trình nội dung gồm 5 phần chính: Phần 1 Khái niệm, phần 2 đặc điểm của cung bất động sản, phần 3 nguồn cung, phần 4 các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản, phần 5 xu hướng biến động của cung bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Thị trường bất động sản: Chương 3 - Trần Kim Chung ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Trần Kim Chung, 2011 Chương 3: Cung bất động sản • 1. Khái niệm • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • 3. Nguồn cung • 4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản • 5. Xu hướng biến động của cung bất động sản Chương 3: Cung bất động sản • 1. Khái niệm • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • 3. Nguồn cung • 4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản • 5. Xu hướng biến động của cung bất động sản Chương 3: Cung bất động sản • 1. Khái niệm • 1.1. Khái niệm: • Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá nhất định. Chương 3: Cung bất động sản • 1.2. Điều kiện để lượng cung cấp bất động sản trở thành cung bất động sản • (i) - Bất động sản phải là hàng hoá bất động sản: có thể và sẵn sàng đưa vào lưu thông. VD : nhiều người có bất động sản nhưng không có nhu cầu bán hoặc chỉ đầu cơ chờ giá cao để bán  không được tính vào lượng cung hiện tại • (ii) - Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời: đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. VD: nhà ổ chuột, lấn chiếm sẵn sàng bán nhưng thường người mua không chấp nhận vì thiếu tính pháp lý của hoạt động mua bán • (iii) - Có sự phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán: Giá để thực hiện chuyển giao tài sảnphải phù hợp với mặt bằng giá chung, phù hợp với khả năng thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận. VD: những vụ mua bán để rửa tiền hoặc mua phân phối do được hưởng ưu đãi của Nhà nước không tính vào lượng mua bán trên thị trường. • (iv) - Phải có thị trường bất động sản: để 2 bên gặp gỡ. Chương 3: Cung bất động sản • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • - Đất đai là hàng hoá đặc biệt: sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, số lượng giới hạn, không thể tạo thêm đất đai mới để tăng lượng cung theo ý muốn (hoặc muốn tạo thêm cũng rất mất thời gian và công sức). • - Tổng cung đất đai cố định, chỉ có sự thay đổi trong kết cấu của cung: cung loại này tăng, loại khác giảm • Chương 3: Cung bất động sản • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • - Vị trí của đất đai cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên của khu vực  không thể điều chỉnh cung theo không gian cũng như về chủng loại, chất lượng. VD: Thiếu cung vùng này, loại này không thể điều vùng khác sang như hàng hoá tiêu dùng.  có thể xảy ra sự mất cân bằng cục bộ về không gian và chủng loại đất đai. VN: cung đất đai cho khu vực I có thể tăng bằng cách khai phá thêm. Hiện nay: Khu vực I giảm (do khai phá mãi cũng hết) tăng cung cho khu vực II, III (do khu vực I chuyển sang). • - Cung bất động sản ít co giãn, phản ứng chậm hơn so với sự biến động của cầu. Chương 3: Cung bất động sản • 3. Nguồn cung • 3.1. Nguồn cung đất đai để sản xuất: • Chủ yếu thông quan mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất… Chương 3: Cung bất động sản • 3.2. Nguồn cung nhà ở: • 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước) • - Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn có gốc từ ngân sách hoặc do các nguồn vốn khác của Nhà nước xây dựng nên  nhà thuộc sở hữu Nhà nước  Nhà nước có thể can thiệp, điều tiết trực tiếp. • Khu vực công cộng xây dựng nhà làm gì? Vì nhiều mục tiêu nhưng mục tiêu quan trọng là chính trị. (i) Thể hiện sự hỗ trợ của chính phủ để cải thiện đời sống dân cư. VD: dân thiếu nhà ở, chính phủ hỗ trợ bằng cách xây dựng nahf tập thể (những năm 60). (ii) Cung cấp cho những cán bộ, công chức trực tiếp làm việc, phục vụ cho các khu vực của Chính phủ: đối tượng hưởng lợi.  thực chất những hỗ trợ của chính phủ thông qua chương trình phát triển nhà ở công cộng hầu như không đến được tầng lớp dân nghèo. Chủ yếu những căn hộ được phân phối cho các cán bộ, công chức, it có các tầng lớp dân cư khác. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước) • - Được bao cấp trong xây dựng, cấp phát các nguồn đầu tư  hiệu quả thấp về kinh tế cũng như về giá trị sử dụng. VD: những căn hộ tập thể giá rẻ, xuống cấp. • - Công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường  vị trí không thuận lợi, cơ sở hạ tầng kém  người dân không ưa thích sống trong các căn nhà công cộng. • Với những hạn chế như trên, tại sao chúng ta vẫn phát triển nhà ở công cộng? Cần thiết và đóng góp nhiều cho việc giải quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển. VD: hướng sự phát triển đô thị ra những vùng cần thiết, giảm mật độ dô thị  cần có sự cải tiến trong công tác phát triển nhà ở công cộng. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước) • - Chuyển từ hình thức đầu tư toàn bộ sang hình thức Nhà nước đầu tư mang tính chất hỗ trợ và định hướng như: Nhà nước thực hiện việc quy hoạch và chuẩn bị địa điểm đã có cơ sở hạ tầng tối thiểu  khuyến khích người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở. VD: Khu Linh Đàm: thu tiền trước, khu Huỳnh Thúc Kháng. Tuy nhiên, hình thức này cũng có những hạn chế như: (i) Làm tăng giá cả xây dựng. (ii) Đòi hỏi tình tiêu chuẩn hoá cao: nhiều dịch vụ mà có người cần, có người không, khó thích nghi với khu vực bình dân (thang máy, người bảo vệ 24/24). (iii) Hạn chế khả năng tạo thu nhập. VD: Không thể làm nghề tự do tại nhà được  hạn chế sự tham gia và hoà nhập của người nghèo  phân hoá đô thị tăng. Tuy nhiên: ưu điểm lớn hơn khuyết điểm. Ưu: khuyến khích sự tham gia củ ...