Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản là những nội dung chính trong bài giảng "Tổng quan về kinh doanh bất động sản". Mời các bạn cùng tham khảo nội dung bài giảng để nắm bắt thông tin chi tiết.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Hoàng Văn Cường  ®¹i häc  kinh tÕ què c  d©n  kho a bÊt ®é ng  s ¶n & KTTN TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH  BẤT ĐỘNG SẢN          PGS.TS.HOÀNG VĂN CƯỜNG Nội dung cơ bản  bÊt ®éng s¶n  thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n  kinh doanh bÊt ®éng s¶n BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ?  'BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI” Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản? 1­ Một ngôi nhà sàn… 2­ Nhà bạt của đoàn xiếc 3­ Chiếc cầu gỗ qua sông 4­ Chiếc cầu phao qua sông 5­ Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự 6­ Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự 7­ Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự 8­ Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự 9­ Ngôi mộ xây kiên cố 10­ Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trang TIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐS  Là một yếu tố vật chất có ích cho con người  Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng  Có thể đo lường bằng giá trị nhất định  Không thể di dời:  ­ Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác  ­ Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị  Tồn tại lâu dài BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GỠ ?  bộ luật Dân sự quy định: 'Bất động sản là các tài sản không  thể di dời”, BAO GỒM:   ĐẤT ĐAI   NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT  ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH   CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI   CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS  YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ 1­MỖI BĐS ĐỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH;  GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH 1 ­ Vị trí của bất động sản là gỡ?  => “Vị trí tương đối: Khoảng cách và Tiếp  cận” 2­ Các yếu tố gắn liền với vị trí:  Tự nhiên;   Kinh tế   Xã hội   Môi trường 2­ TÝnh l©u bÒn vÒ: 1­ Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế 2­ Yếu tố quyết định tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ cụng  trỡnh BĐS. 3­ Xu hướng giảm lợi ớch cuối chu kỳ :  So sánh: P = (I1­ C1) ­ (I2­ C2­ Kxr) Tr. đó: I­ thu nhập từ BĐS C­ Chi duy trỡ BĐS K­ Vốn đầu tư xây dựng mới r­  Tỷ suất lợi tức Þ CHÚ í: ­Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐS Þ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP  tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản 3­ TÍNH DỊ BIỆT =>CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN:      vÞ trÝ, H­íng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN  MẪ U => tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA  BẤT ĐỘNG SẢN => VẤN ĐỀ ĐẶT RA:   TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY  HOẠCH, KIẾN TRÚC   Ph¶i qu¶n lý tÝnh thè ng  nhÊt g iỮa c ¸c  c ¸ thÓ dÞ biÖt 4­ TÍNH KHAN HIẾM  1­ VÌ SAO:  ­ Giới hạn không gian phát triển, thời gian xây dựng. ­ Không sẵn có trên thị trường 2­ VẤN ĐỀ ĐẶT RA: - khu vùc ph¸t triÓn: cung nhá h¬n cÇu - Quy HO¹CH thay ®æi kh«ng gian ph¸t triÓn - chÝnh s¸ch h¹n chÕ së HỮU bÊt ®éng s¶n  THỊ TRƯỜNG  BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM VÀ CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN 5­ Tính ảnh hưởng 1­ ẢNH HƯỞNG:  ­ Bất động sản liền kề ­ Môi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hội ­ Các hoạt động kinh doanh khác 2­ YÊU CẦU:  => Khi đầu tư, thiết kế. => Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai => Dự báo trước các tác động đến BĐS 6­ GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ 1­ GIÁ TRỊ LỚN: Mặt bằng, Xây dựng, Đầu tư dài hạn 2­ Bảo toàn giá trị và tái tạo vốn 3­ Vấn đề đặt ra:  Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạn  Nguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát   Tái tạo vốn từ BĐS THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG  SẢN ? J THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ TỔNG THỂ CÁC  QUAN HỆ GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN  ĐƯỢC THỰC HIỆN THÔNG QUA QUAN HỆ  HÀNG HOÁ TIỀN TỆ. J ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI:   + HÀNG HOÁ BĐS  SỰ KHAN HIẾM  TƯƠNG ĐỐI  + MÔI TRƯỜNG KD BĐS  LUẬT PHỎP J ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN: TĂNG TRƯỞNG  KINH TẾ  CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN A­ CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM  GIAO DỊCH  CHỢ BĐS LÀ CHỢ HÀNG HÓA ẢO  3 KHÂU CỦA GIAO DỊCH BĐS:  ­ ĐÀM PHÁN  ­ KIỂM TRA THỰC ĐỊA  ­ ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ.   CẦN CHÚ Ý:  Þ ĐA  DẠNG  VỀ  ĐỊA  ĐIỂM  VÀ  THỜI  GIAN  GIAO DỊCH Þ CỎC  RỦI  RO  TRONG  QUỎ  TRỠNH  GIAO  DỊCH Þ SỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ  ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU B­THỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰC VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  => CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT  ĐỘNG SẢN CHỈ  ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT  VÙNG,  MỘT  KHU  VỰC  NHẤT  ĐỊNH,  ÍT  CÓ  ẢNH  HƯỞNG  HOẶC  ẢNH  HƯỞNG  CHẬM  ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC.  => KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN  HỆ  CUNG,  CẦU,  GIÁ  CẢ  BẤT  ĐỘNG  SẢN    PHẢI  GẮN  VỚI  CÁC  ĐIỀU  KIỆN  KINH  TẾ  Xà HỘI  CỦA  MỘT  VÙNG,  KHU  VỰC  CỤ  THỂ. C­THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO LÝ DO:   THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG.  CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG ĐẦY ĐỦ.  HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNH  SỐ LƯỢNG NGƯỜI CUNG, NGƯỜI CẦU CÓ GIỚI HẠN VẤN ĐỀ ĐẶT RA: GIÁ CẢ BĐS KHÔNG MANG TỚNH CẠNH TRANH.   KHI GIÁ TĂNG TỚNH ĐỘC QUYỀN CỦA CUNG  VAI TRŨ CỦA THÔNG TIN ĐỐI CHỨNG: 100:10:3:1  VAI  TRŨ  CỦA  SÀN  GIAO  DỊCH  BẤT  ĐỘNG  S ẢN D­ THỊ TRƯỜNG KHÓ THÂM NHẬP VỠ SAO:  THAM GIA KHÔNG THƯỜNG XUYÊN  HÀNG HOÁ BĐS KHÔNG ĐƯỢC BÀY BÁN  THÔNG TIN KHÔNG SẴN CÓ  THỦ TỤC ĐA DẠNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  VAI  TRŨ  CỦA  NGƯỜI  MỤI  GIỚI:  CHUYÊN  NGHIỆP. TIỜU  CHUẨN  VÀ  TRỎCH  NHIỆM  CỦA  NGƯỜI  E­ TÁC ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC VỠ :     CÁC HÀNG HOÁ BĐS ĐỀU DO NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ   GIAO DỊCH VỀ BĐS PHẢI QUA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ   NHẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ  VẤN ĐỀ ĐẶT RA: Þ  PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHỚNH SỎCH Þ     YẾU  TỐ  TÕM  LÝ  KHI  MỤI  TRƯỜNG  CHỚNH  SỎCH THAY ĐỔI Þ   NHÀ  NƯỚC  THAM  GIA  TRỰC  TIẾP  VÀO  TTBĐS 5 GIAI ĐỌAN  PHÁT TRIỂN THỊ  TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ­Thị trường đất đai SƠ KHAI ­ Luật pháp đang hình thành ...