Bài giảng về Thị trường bất động sản

Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống.Quyết định sử dụng đất nằm trong sử dụng bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế, xã hội...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng về Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Trankimchungciem@yahoo.com.vn Điện thoại: 0984056996 Hà Nội, tháng 2 năm 2011 1 Các nội dung chính I. Tổng quan thị trường bất động sản II. Phân loại thị trường bất động sản III. Các yếu tố của thị trường bất động sản IV. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản V. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản VI. Giá trị và giá cả bất động sản 2 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.1. Khái niệm về bất động sản • Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. • Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 3 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.2. Khái niệm liên quan khác: • Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ th ể hiện s ự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính. • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch. • Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005) • Quyền định đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. • Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản 4 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã h ội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. 5 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa d ạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì v ậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. 6 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với s ự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329314,50 km-2 và mật độ dân số là 253 người/km2. 7 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là ngu ồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xu ất đ ặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay th ế đ ược. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính b ền vững. 8 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: • Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn ch ế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các m ặt sau: • Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. • Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. 9 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao • Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá tr ị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. • Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới 10 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: • Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước. 11 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt • Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan tr ...