Bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đầu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá 1. Bán đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai....
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bán đấu giá quyền sử dụng đất Bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá 1. Bán đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Chúng ta biết, đất đai vừa là bất động sản, vừa là yếu tố có tính chất quyết định để một tài sản được coi là một bất động sản 2. Vì vậy, đất đai có thể coi là xuất phát điểm, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình sản xuất xã hội 3. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta, đất đai được sử dụng vào đời sống không chỉ là cơ sở sản xuất, phục vụ sinh hoạt, mà còn là tài sản có giá trị lớn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đất đai ở nước ta lại thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý 4, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển về QSDĐ mà thôi. Chính vì vậy, việc xử lý đất đai của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của họ, cụ thể là khi các doanh nghiệp sử dụng đất bị phá sản; người sử dụng đất không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ khi thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và trong trường hợp để thi hành bản án dân sự theo phương thức bán đấu giá, rõ ràng là phải có sự khác biệt so với việc bán đấu giá các tài sản thông thường. Đây là vấn đề quan trọng và được toàn xã hội quan tâm 5 Tuy nhiên cho đến nay, vấn đề này vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ và rõ ràng. Bài viết này sẽ làm rõ một số nội dung và bất cập, cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này. 1. Bán đấu giá QSDĐ khi xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo lãnh: Trường hợp này được pháp luật hiện hành quy định tương đối rõ ràng và đầy đủ nhất. Người nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ trong các trường hợp luật định 6. Tuy nhiên cũng cần phải thừa nhận rằng, vấn đề này được pháp luật tiếp nhận và thể chế hóa khá chậm chạp. Việc người sử dụng đất được dùng QSDĐ làm tài sản đảm bảo tiền vay dưới hình thức thế chấp 7 đã được pháp luật cho phép trong Luật Đất đai 1993, nhưng vấn đề bán đấu giá QSDĐ thế chấp mới được quy định gần đây trong Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 8. Thực ra việc bán đấu giá QSDĐ cũng đã được đề cập trong một số văn bản pháp luật trước đó, nhưng đều không rõ ràng và không đầy đủ. Bộ luật Dân sự 1995, tại Điều 737 có quy định hình thức xử lý QSDĐ đã thế chấp duy nhất là bán đấu giá. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân. Hơn nữa, việc bán đấu giá như thế nào cũng không được quy định cụ thể. Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về việc Ban hành Quy chế Bán đấu giá tài sản cũng chỉ đề cập một cách khiêm tốn tại khoản 4 Điều 7 của Quy chế là: “Trong trường hợp bán đấu giá QSDĐ, thì hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá”. Mãi cho đến khi Thông tư 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hướng dẫn Khoản 2 Điều 39 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và các quy định khác có liên quan (sau đây gọi là Thông tư 03) được ban hành, những vướng mắc, bất cập nêu trên mới phần nào được tháo gỡ. Văn bản này hướng dẫn tương đối rõ một số vấn đề về bán đấu giá QSDĐ như: - Việc bán đấu giá được thực hiện tại Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vu 9 - Cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá là UBND cấp huyện, nếu QSDĐ đã thế chấp là của hộ gia đình, cá nhân; UBND cấp tỉnh cho phép bán đấu giá đối với QSDĐ đã thế chấp là của tổ chức 10 Thời hạn để UBND có thẩm quyền cho phép bán đấu giá là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá QSDĐ theo quy định 11. Ngoài ra, Thông tư 03 còn quy định cụ thể điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ đối với trường hợp đất nông nghiệp trồng cây hàng năm mà nhà nước đã giao cho hộ gia đình, cá nhân12 Tuy nhiên, các quy định về bán đấu giá QSDĐ là tài sản đảm bảo tiền vay vẫn còn một số hạn chế đáng kể, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của hoạt động bán đấu giá như: - Việc quy định bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp này phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như trên là không cần thiết, bởi lẽ QSDĐ khi đã đem thế chấp, bảo lãnh phải thuộc loại được phép chuyển quyền và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xem xét một lần khi cho phép thế chấp bảo lãnh rồi 13Hơn nữa, quy định này có thể dẫn đến trên thực tế việc bán đấu giá QSDĐ không thể thực hiện được, nếu như vì lý do tiêu cực nào đó mà UBND có thẩm quyền không cho phép bán đấu giá 14. - Thông tư 03 chỉ quy định thời hạn cho phép (hoặc không cho phép) bán đấu giá QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà không quy định thời hạn bán đấu giá. Chính điều này đã dẫn đến thực tế là hiện tượng đất bị bỏ hoang mà không sử dụng, gây lãng phí và ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội. - Pháp luật hiện hành chỉ mới quy định điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm mà Nhà nước đã giao cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, về chủ thể được tham gia đấu giá QSDĐ vẫn chưa được làm rõ, điều này dẫn đến sự lúng túng trong thực tiễn bán đấu giá QSDĐ. Ví dụ như, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được tham gia đấu giá QSDĐ không? Nếu suy luận một cách đơn giản là người nước ngoài hiện nay không được nhận chuyển nhượng QSDĐ nên tất nhiên sẽ không được tham gia đấu giá, thì liệu có sức thuyết phục không về mặt pháp lý? Chính những hạn chế nêu trên phần nào đã dẫn đến hạn chế trong việc áp dụng phương ...