Những hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và kiến nghị giải pháp hoàn thiện

Bài viết phân tích một số hạn chế, và bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; từ đó đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đối sánh giữa Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2023; trên cơ sở nghiên cứu đưa ra một số giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai hiện hành.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Những hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và kiến nghị giải pháp hoàn thiện TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 54/2023 NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOÀNG ANH TUẤN Tóm tắt: Bài viết phân tích một số Abstract: The article examines a hạn chế, và bất cập trong quy định của pháp number of limitations and inadequacies in luật hiện hành về hợp đồng thế chấp quyền current legal provisions on land use right sử dụng đất; từ đó đề xuất một số kiến nghị mortgage contracts, and then makes hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đối sánh recommendations to improve the law based giữa Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật on a comparison of the 2013 Land Law and Đất đai sửa đổi năm 2023; trên cơ sở nghiên the draft revised Land Law in 2023. On the cứu đưa ra một số giải pháp hoàn thiện Luật basis of the research, some solutions to Đất đai hiện hành. improve Land Law are also proposed. Từ khoá: thế chấp quyền sử dụng đất, Keywords: mortgage of land use hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Luật rights, contract of mortgage of land use Đất đai rights, Land Law 1. Đặt vấn đề Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) luôn chiếm tỷ lệ rất cao. Theo thống kê của FIAS (cơ quan tư vấn về môi trường và đầu tư) thì: ―Hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng bất động sản (BĐS), với tỷ lệ các ngân hàng nhận BĐS làm bảo đảm chiếm 93%1.‖ Từ các khía cạnh kinh tế cho thấy, thế chấp QSDĐ đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội; là phương thức đảm bảo việc huy động vốn, qua đó, tạo các nguồn lực thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động thế chấp QSDĐ, trong những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều nỗ lực trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ nhằm tối đa hóa giá trị và tiềm năng kinh tế của QSDĐ thông qua việc thúc đẩy tiến  ThS., Trường Đại học Luật, Đại học Huế; Email: tuanha@hul.edu.vn.  Ghi chú: Tải bài viết toàn văn tại địa chỉ: http://tapchi.hul.edu.vn 1 FIAS (2006), Việt Nam tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách về giao dịch bảo đảm, Hà Nội, tr. 23 146 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ trình và chất lượng ―vốn hóa‖ loại hình tài sản nàỳ2. Các văn bản quy phạm pháp luật như Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014… cùng hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho hoạt động thế chấp QSDĐ. Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố, từ khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đến nay, cả nước có 4.117.482 giao dịch thế chấp QSDĐ với 39.858,05 nghìn ha chiếm tỉ lệ 56,58%3. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ tuy Nhà nước đã có những nỗ lực đáng kể để hoàn thiện, song, vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc, ẩn chứa rủi ro. Theo đó, có quá nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng nhưng lại có sự chồng chéo lại và thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều chỉnh kịp thời. Thực trạng hệ thống pháp luật thực định đã gây khó khăn không những cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, mà còn ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do việc thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên số lượng các vụ án tranh chấp trong các giao dịch có liên quan đến thế chấp QSDĐ tại Tòa án không ngừng gia tăng. 2. Hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình và giải pháp khắc phục Dưới góc độ pháp lý, liên quan đến hộ gia đình, khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015 quy định như sau: ―việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình (HGĐ) sử dụng đất thực hiện theo quy định của LĐĐ‖. Như vậy, trong trường hợp HGĐ sử dụng đất được LĐĐ công nhận là chủ thể độc lập thì khi tham gia vào quan hệ dân sự liên quan đến QSDĐ đó cũng có tư cách chủ thể độc lập. Bên cạnh đó, các quy định chi tiết của BLDS cũng cho thấy định hướng của nhà làm luật trong việc xây dựng các quy định để đảm bảo trong các giao dịch cần phải xác định được chủ thể chịu trách nhiệm, nghĩa vụ phát sinh, đó là cá nhân, pháp nhân4. Về việc xác định thành viên HGĐ sử dụng đất, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013, tiêu chí xác định thành viên HGĐ gồm: (i) quan hệ hôn nhân, huyết thống, 2 Nguyễn Quang Hương Trà (2021), ―Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành‖, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 47 3 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2022), Báo cáo số 115/BC-BTNMT ngày 26 tháng 9 năm 2022 về đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai 4 Phạm Văn Lưỡng (2019), ―Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng‖, Tạp chí Tòa án nhân dân , số ra ngày 15/8/2019, tr.33. 147 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 54/2023 nuôi dưỡng, (ii) đang sống chung và (iii) có QSDĐ chung tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, vấn đề ai là thành viên của HGĐ để xác định thành viên tham gia ký kết hoặc ủy quyền đại diện cho HGĐ ký kết hợp đồng liên quan đến QSDĐ chưa được quy định rõ, trong khi tiêu chí xác định thành viên HGĐ theo quy định của khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 rất khó xác định và không thực sự chính xác ...