Báo cáo nghiên cứu khoa học: MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Trong hệ thống thị trường, có thể nói thị trường bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng. Vấn đề hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay là một vấn đề mang tính tất yếu và cần phải được thừa nhận để quản lý và tác động phát triển theo định hướng bằng những cơ chế, chính sách phù hợp.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Báo cáo nghiên cứu khoa học: "MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM" MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM PHẠM VĂN VÕ Giảng viên Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCMTrong hệ thống thị trường, có thể nói thị trường bấtđộng sản có vai trò đặc biệt quan trọng. Vấn đề hìnhthành và phát triển thị trường bất động sản ở ViệtNam hiện nay là một vấn đề mang tính tất yếu và cầnphải được thừa nhận để quản lý và tác động phát triểntheo định hướng bằng những cơ chế, chính sách phùhợp. Quan điểm này đã được khẳng định trong Nghịquyết đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX.Đây là một vấn đề không mới nhưng lại rất phức tạptrong điều kiện hiện nay ở nước ta. Việc tạo ra hànhlang pháp lý cho sự vận động và phát triển của thịtrường bất động sản phù hợp với điều kiện, hoàn cảnhở nước ta hiện nay là vấn đề bức xúc. Trong thời gianqua trên một số tạp chí chuyên ngành và các phươngtiện truyền thông đại chúng đã có nhiều tác giả đưa ranhững giải pháp hoàn thiện thị trường bất động sản ởViệt Nam. Trong khuôn khổ của bài viết này, tôimuốn đóng góp một số ý kiến nhằm hoàn thiện cơchế pháp lý để thúc đẩy sự phát triển của thị trườngbất động sản ở nước ta trên cơ sở chế độ sở hữu toàndân đối với đất đai và những quy luật của kinh tế thịtrường.Nói đến thị trường bất động sản, trước hết, chúng taphải nói đến đối tượng của nó. Đối tượng của thịtrường bất động sản chính là bất động sản. Theokhoản 1 Điều 181 của Bộ luật Dân sự, bất động sảnđược định nghĩa là các tài sản không di, dời được baogồm:a. Đất đai;b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kểcả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựngđó;c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;d. Các tài sản khác do pháp luật quy định;Như vậy, trừ trường hợp được quy định tại điểm d,khoản 1 thì bất động sản bao gồm đất đai và tài sảngắn liền với đất. Trong thị trường bất động sản, đấtđai có thể tham gia với ý nghĩa là một loại hàng hoáđộc lập hoặc là một yếu tố cấu thành bất động sảncùng các tài sản gắn liền với đất. Nói cách khác, thịtrường đất đai (hay còn gọi là thị trường quyền sửdụng đất) chính là một bộ phận của thị trường bấtđộng sản. Đối với các loại tài sản gắn liền với đất thìchúng đều có thể trở thành đối tượng mua bán trên thịtrường, thị trường của chúng bao gồm cả thị trườngcủa quyền sở hữu. Riêng đối với đất đai, theo quyđịnh của pháp luật lại thuộc hình thức sở hữu duynhất – sở hữu toàn dân, do vậy, nó không thể trởthành đối tượng mua bán, trong khi nhiều loại tài sảnkhác thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước vẫn có thể bán.Từ đặc điểm này mà việc giao quyền sử dụng đất đaikhông giống so với việc giao các tài sản khác cũngthuộc sở hữu toàn dân. Giá trị quyền sử dụng đất màNhà nước giao cho các doanh nghiệp nhà nước khôngđược coi là vốn ngân sách cấp, trừ trường hợp ngoạilệ. Các doanh nghiệp này vẫn phải trả tiền thuê đất,nộp thuế sử dụng đất và không có quyền bán đất.Tuy nhiên, xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, sở hữuduy nhất của toàn dân đối với đất đai không phủ nhậnviệc đưa quan hệ đất đai vào quan hệ thị trường. Đốitượng lưu thông của thị trường đất đai không nhấtthiết phải là quyền sở hữu. Suy cho cùng, bản chấtcủa thị trường đất đai không phải là thị trường quyềnsở hữu bởi đặc điểm nguồn gốc và tính cộng đồngtrong quan hệ sở hữu đất đai. Do vậy, trong điều kiệnđất đai thuộc sở hữu toàn dân khi đất đai tham gia thịtrường bất động sản thì đối tượng của nó không phảilà quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất. Cơ chế vậnhành của quyền sử dụng đất trong thị trường bất độngsản được chia thành hai tầng cấp.Tầng cấp thứ nhất là quá trình lưu chuyển đất đaitheo chiều dọc: Nhà nước thông qua các cơ quanquản lý trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sửdụng đất, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất cho họcả về mặt nội dung và hình thức. Trong quan hệ nàycũng đã xuất hiện yếu tố hàng hóa - tiền tệ. Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất với ý nghĩa là giao hoặc chothuê tài sản và tài sản này được trị giá bằng tiền. Sốtiền này phải nộp vào ngân sách nhà nước khi đượcgiao đất như một khoản tiền phải bỏ ra để có đượcquyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất) hoặc phải nộptrong suốt quá trình sử dụng đất (tiền thuê đất…).Ở tầng cấp thứ hai thể hiện mối quan hệ theo chiềungang. Những quan hệ đã xác lập ở tầng cấp thứ nhấtthực chất mới tạo ra cơ sở tiền đề để đưa quan hệ đấtđai vận hành theo cơ chế thị trường. Tầng cấp thứ hainày thể hiện mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụngđất với nhau trong quá trình thực hiện quyền sử dụngđất trên cơ sở quan hệ thị trường. Để tạo cơ sở pháplý cho quan hệ này hình thành và phát triển, Nhànước cần phải trao cho người sử dụng đất nhữngquyền năng cần thiết mà chủ yếu tập trung vào haiquyền là quyền được chuyển quyền và quyền đượcgóp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quan hệ theochiều ngang này thường được thể hiện t ...