Báo cáo: Thị trường bất động sản và chiến lượng công ty - Đoàn Văn Hoạt

Báo cáo: Thị trường bất động sản và chiến lượng công ty của Đoàn Văn Hoạt có nội dung đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng bất động sản 2008 đến nay, dự đoán bất động sản và các chiến lược công ty trong nền thị trường bất động sản đó.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Báo cáo: Thị trường bất động sản và chiến lượng công ty - Đoàn Văn Hoạt T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty<br /> <br /> T NG QUAN V TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM VÀ CHI N LƯ C CÔNG TY<br /> <br /> Hà N i, tháng 10/2011 -1-<br /> <br /> T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty<br /> <br /> 1. ðánh giá v th trư ng b t ñ ng s n vi t nam<br /> Th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam ñang trong giai ño n suy thoái. Vi c suy thoái này không ph i là s ki n b t ng , mà vi c suy thoái ñã ñư c báo trư c t r t s m,và có nh ng d u hi u bi u hi n rõ nét. V m t ñ a lý, suy thoái th hi n s m nh t TP H Chí Minh, lan ra Hà N i. V m t s n ph m, suy thoái b t ñ u t phân khúc văn phòng, lan sang chung cư cao c p, r i ñ n là chung cư bình dân, ñ t n n d án, và k t thúc ñ t th cư. Th trư ng b t ñ ng s n suy thoái do nguyên nhân n i b ngành là ch y u, còn các y u t bên ngoài ngành ch ñóng vai trò làm ch t xúc tác. Nguyên nhân bên trong là s phát tri n không ki m soát trong lĩnh v c b t ñ ng s n ñã phát v m c ñ h p d n c a c u trúc ngành. Th ph m phá v m c ñ h p d n c u trúc ngành ñ n c t phía doanh nghi p, cũng như t phía khách hàng. 1.1 T ng quan v khách hàng: Căn c vào m c ñích tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo ñu i m c ñích s d ng, khách hàng ñ u tư theo ñu i m c ñích l i nhu n. a) ð c ñi m khách hàng tiêu dùng: Th i gian ñưa ra quy t ñ nh mua b t ñ ng s n thư ng lâu do khách hàng c n nhi u th i gian ñ tìm hi u v các giá tr s d ng c a s n ph m. Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nh p tăng làm nhi u ngư i trư c ñây không ñ ti m ñ mua thì bây gi có th mua. Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân cơ h c t các ñ a phương v các thành ph . S n ph m b t ñ ng s n mu n tăng giá b n v ng thì c n có quy mô khách hàng tiêu dùng ñ l n và quy mô tăng d n theo th i gian. Do ñó, khách hàng tiêu dùng là n n t ng thành công c a d án b t ñ ng s n.<br /> b) ð c ñi m khách hàng ñ u tư:<br /> <br /> Quy t ñ nh giao d ch b t ñ ng s n b chi ph i nhi u b i ñ ng cơ l i nhu n, và có th ph t l các ñ c ñi m k thu t c a s n ph m. Do ñó, so v i khách hàng tiêu dùng, khách hàng ñ u tư luôn là ngư i ñi trư c trong vi c mua bán b t ñ ng s n. ðư ng c u c a khách hàng ñ u tư là ñư ng c u ngư c t c là giá càng cao thì lư ng c u càng l n. C u khách hàng ñ u tư r t nh y c m v i các thông tin bi u hi n là lư ng c u ñ u tư s dao ñ ng r t m nh v i m i thông tin liên quan. Vì c u ñ u tư luôn dao ñ ng, nên c u th trư ng cũng dao ñ ng theo, t o ra các chu kỳ cho th trư ng b t ñ ng s n. C u ñ u tư làm th trư ng b t ñ ng s n b méo mó.<br /> <br /> -2-<br /> <br /> T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty 1.2 T ng quan v các doanh nghi p: Trong th trư ng b t ñ ng s n, các doanh nghi p ñóng vai trò là bên cung. L i nhu n cao trong giai ño n ñ u c a ngành b t ñ ng s n là ñ ng l c l n khuy n khích các doanh nghi p m i xâm nh p ngành, khuy n khích các doanh nghi p cũ m r ng quy mô. Trong khi nh ng hàng rào ngăn c n xâm nh p ngành như v n, th trư ng, ngu n tài nguyên ñ t ….trong giai ño n ñ u là không ñ cao d n ñ n quá nhi u công ty xâm nh p ngành b t ñ ng s n. H u qu c a phát tri n t này d n ñ n lư ng cung tăng lên nhanh chóng, ñây là m trong các nguy cơ ti m n gây ra suy thoái th trư ng b t ñ ng s n. 1.3 Gi i thích th tr
ng bñs vi t nam giai ño n 2008- 2011 và d ñoán th tr
ng trong nh ng năm t i b ng mô hình cung c u. M t chu kỳ b t ñ ng s n ñư c ñánh d u b ng 3 ñi m: Mo là ñi m b t ñ u; t Mo ñ n M1 là giai ño n tăng giá do ñ u cơ, trong ñó M1 là ñi m k t thúc ñ u cơ; t M1 ñ n M2 là giai ño n suy thoái, trong ñó M2 là ñi m k t thúc suy thoái. M t chu kỳ kéo dài t 4-6 năm, ñi m Mo x y ra vào năm 2008, ñi m M1 x y ra kho ng tháng 6 năm 2011, d a ñoán ñi m M2 s x y ra vào năm 2013 ( như v y c n kho ng 2 năm n a ñ b t ñ u chu kỳ m i). Vi c ñ n nhanh hay ch m là do các ch t xúc tác bên ngoài như các chính sách vĩ mô v tài chính, pháp lu t, m c ñ hoàn thi n cơ s h t ng…Dư i ñây s gi i thích th trư ng b t ñ ng s n hi n t i b ng mô hình cung c u:<br /> <br /> -3-<br /> <br /> T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty<br /> <br /> P D1 S0 D2 M1 D0 P2 Po M0 M2 S1 S2<br /> <br /> P1<br /> <br /> Qo<br /> <br /> Q2<br /> <br /> Q1<br /> <br /> P<br /> <br /> Mô hình cung c u th trư ng bds Vi t Nam t 2008- 2011 d a ñoán ñ n năm 2013<br /> <br /> -4-<br /> <br /> T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty<br /> a) ði m xu t phát Mo:<br /> <br /> Th trư ng b t ñ ng s n ban ñ u cân b ng Mo, b t ñ u t cu i 2008 ñ u 2009. ðư ng cung là So ch do m t vài doanh nghi p ñ m nhi m. ðư ng c u là Do ch có khách hàng tiêu dùng. ði m cân b ng Mo, giá giao d ch trên th trư ng là Po<br /> b) Giai ño n tăng giá do ñ u cơ: ði m cân b ng d ch chuy n t Mo ñ n M1<br /> <br /> Vì c u tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng d n t Po. Nh ng ngư i mua trư c ñây thu ñư c l i nhu n nh tăng giá. M c l i nhu n này ñ l n ñ khuy n khích khách hàng ñ u tư tham gia th trư ng làm lư ng c u ti p t c tăng, nên giá ti p t c tăng. Giá càng tăng thì l i nhu n càng l n, càng khuy n khích các nhà ñ u tư m i tham gia, khuy n khích các nhà ñâu tư cũ mua nhi u hơn. Ngoài ti n t có, các nhà ñ u tư huy ñ ng thêm v n t các t ch c tín d ng, và t tín d ng ñen. Các y u t trên làm c u ñ u tư tăng liên t c nên c u th trư ng cũng tăng làm cho giá b t ñ ng s n b ñ y lên cao, vư t xa Po. Ngu n ti n tài tr là có h u h n nên c u ñ u tư không th tăng mãi, do ñó ñư ng c u th trư ng d ch ñ n D1 là d ng l i, khi không còn ti n ñ mua thêm. Trong th i gian c u ñ u tư tăng thì cung th trư ng cũng tăng. ð c ñi m cung b t ñ ng s n là có ñ tr nên cung b t ñ ng s n tăn ...