Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư nhà ở là quy định mới được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bổ sung, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trước các rủi ro từ giao dịch đối với nhà ở chưa có vào thời điểm giao dịch. Bài viết luận giải, phân tích và đề xuất hướng khắc phục các điểm chưa phù hợp này.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA, NGƯỜI THUÊ MUA KHI BẢO LÃNH MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Châu Thị Khánh Vân* * TS. Phó trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật TP. Hồ Chí Minh. Thông tin bài viết: Tóm tắt: Từ khóa: bảo lãnh; nhà ở hình thành Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên trong tương lai; mua bán, thuê mua nhà thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư ở hình thành trong tương lai. nhà ở là quy định mới được Luật Kinh doanh bất động sản năm Lịch sử bài viết: 2014 bổ sung, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê Nhận bài : 19/07/2017 mua nhà ở hình thành trong tương lai trước các rủi ro từ giao dịch đối với nhà ở chưa có vào thời điểm giao dịch. Do lần đầu Biên tập : 14/09/2017 quy định về vấn đề này, nên quy định của Luật còn một số điểm Duyệt bài : 22/09/2017 chưa phù hợp. Bài viết luận giải, phân tích và đề xuất hướng khắc phục các điểm chưa phù hợp này. Article Infomation: Abstract: Keywords: guarantee; housing formed in The guarantee of the financial obligations of the investor to the future; transactions; leasing of housing buyer or the lessee of housing formed in future at the housing formed in future investment projects is a new regulation supplemented by the Article History: Law on Real Estate Business of 2014, aimed at protecting the interests of the buyer and the lessee of housing formed in future Received : 19 Jul. 2017 against the risks arising from the transactions with houses yet Edited : 14 Sep. 2017 available at the time of transaction. Due to the first regulation Approved : 22 Sep. 2017 on this matter, the provisions of the Law still have some inappropriate aspects. This article provides the discussions, analysis of and also solutions to overcome these inappropriate contents. Trong thời gian qua, trên thị trường thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không mua bán bất động sản, không ít trường hợp được nghiệm thu và vì vậy không được cấp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc tương lai không nhận được nhà ở, do bên dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí bán không hoàn thành xong việc xây dựng, là toàn bộ số tiền cho bên bán. Các rủi ro hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở này xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, khách quan. Các yếu tố mang tính chủ quan 50 Số 7(359) T4/2018 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT phổ biến dễ nhận thấy như: bên bán không bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông dựng, bên bán không sử dụng tiền ứng trước tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 từ người mua nhà ở hình thành trong tương của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lai để thực hiện dự án nhà ở đúng mục đích, lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07). nên không thể hoàn thành việc xây dựng - Bên được bảo lãnh: Bên được bảo nhà… Các yếu tố mang tính khách quan bao lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở - bên bán nhà gồm: sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn ở hình thành trong tương lai trong các dự án cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết KDBĐS (sau đây gọi là chủ đầu tư dự án hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở). Chủ đầu tư dự án nhà ở phải có năng trở nên không thể thực hiện được nếu không lực tài chính theo quy định của pháp luật. thay đổi thỏa thuận cho phù hợp với điều Theo quy định của Luật KDBĐS năm 2014, kiện mới, hoàn cảnh mới. Để bảo vệ quyền chủ đầu tư dự án nhà ở phải có ít nhất 20 tỷ lợi cho người mua nhà ở hình thành trong đồng Việt Nam khi thành lập doanh nghiệp, tương lai, bên cạnh các quy định mang tính trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư phòng ngừa1, pháp luật cần đưa ra các quy dự án nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi với quy mô nhỏ - dưới 20 tỷ đồng (không ro, bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tính tiền sử dụng đất). Để thực hiện dự án, tương lai. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ chủ đầu tư sử dụng đất do Nhà nước giao, tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dụng đất phải có từ 1% - 3 % vốn đầu tư để các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mới được ký quỹ (Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 ...