Bất cập quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản ngoài những mặt tích cực đã đạt được thì vẫn còn nhiều hạn chế. Hình thức các quan hệ giao dịch mang tính đối phó nhiều hơn là tuân thủ quy định của pháp luật, không diễn ra theo quy luật thị trường bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bất cập quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản BẤT CẬP QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN Lê Thị Phúc* Người phản biện: TS. Cao Đình Lành Tóm tắt: Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản ngoàinhững mặt tích cực đã đạt được thì vẫn còn nhiều hạn chế. Hình thức các quan hệ giaodịch mang tính đối phó nhiều hơn là tuân thủ quy định của pháp luật, không diễn ratheo quy luật thị trường bất động sản . Do đó, hợp đồng môi giới mua bán bất độngsản chính là hình thức một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xácđịnh đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Résumé: Au cours des dernières années, les activités de courtage immobilier, àcoté des aspects positifs, ont aussi des limitations. La forme de ces relationstransactionnelles est pour but de faire face à la loi au lieu de se conformer à la loi.Cest pourquoi dans plusieurs cas, ces transactions nont pas lieu selon des règles dumarché immobilier. Par conséquent, le contrat de courtage immobilier est identifiécomme une forme de courtage commercial, et le courtage immobilier est défini par laloi comme une carrière professionnelle. 1. Đặt vấn đề nghiên cứu Trong thực tiễn, thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trongnền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặtkhác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường BĐSđến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt405: Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam thờigian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định và việc áp dụng các quy định về môigiới bất động sản (MGBĐS), hầu hết các dịch vụ môi giới mua bán hoặc cho thuê nhàđất nhỏ lẻ hiện nay trên thị trường bất động sản đều không ký hợp đồng môi giới trướcmà chỉ thỏa thuận phí hoa hồng bằng miệng.bChưa có thống kê cụ thể, nhưng ghi nhậntại một số sàn phân phối, phí môi giới sẽ nhỏ hơn 5% giá trị bất động sản (với các bấtđộng sản có giá trị dưới 2 tỷ đồng là khoảng 2%; với các bất động sản có giá trị trên 2* TS., Trường Đại học Luật, Đại học Huế405 Nguyễn Thị Lành (2014), Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản , Bài giảng Lớp Cử nhân quản lý đất đai,Đại học TNMT, Hà Nội,tr.23 328tỷ đồng là khoảng 1%). Đây là con số phần trăm trên giá trị hợp đồng mà người bánnhà, chủ dự án chi trả cho nhân viên - công ty môi giới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyêngia độc lập, con số này cũng chỉ mang tính tương đối và thực tế vẫn bị thả nổi không aikiểm soát. Ở nhiều dự án hot, các sàn môi giới vẫn tùy ý quyết định mức phí môigiới khác nhau, dẫn đến khi có vấn đề phát sinh, cả chủ đầu tư và khách hàng đều phảichịu bất lợi. Do phạm vi hoạt động của môi giới kéo dài từ các dự án mở bán đếnnhững căn hộ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ chủ nhà, người mua sẽ phải chấpnhận hoặc chi trả để mua được căn hộ ở dự án phù hợp, hoặc phải trả phí chuyểnnhượng cao hơn thỏa thuận406.. 2. Nhận diện hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên môi giới vàbên được môi giới bất động sản, theo đó bên môi giới phải cung cấp cho bên được môigiới một cơ hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn… cungcấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sảnvà bên được môi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập trên cơ sở hợp đồng vànhững quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền vànghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sảnphải được lập thành văn bản. Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằmngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất động sảnkhông thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏathuận nào cả. Luật Kinh doanh bất động sản quy định những nội dung cơ bản của hợpđồng môi giới mua bán bất động sản. Chính vì vậy, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản chính là hình thức mộtloại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định đây là một nghề mangtính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản vàchịu sự chi phối của thị trường bất động sản. Khi nhu cầu về giao dịch bất động sảntăng cao, tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triểncủa hoạt động môi giới bất động sản. Ngược lại, khi thị trường bất động sản “đóng406 Ninh Việt (2017), Môi giới và góc khuất mang tên “hoa hồng“, Báo Báo Đầu tư Bất động sản, truy cập tạihttps://bds.tin ...