CHƯƠNG VIII: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI

Trong thời gian từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền bắc thị trường bất động sản vẫn diễn ra; Tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động, các giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như ít xuất hiện. Thời kỳ sau các năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
CHƯƠNG VIII: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI Thị trường BĐS CHƯƠNG VIII THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM I. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM I.1. Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam I.1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980 Trong thời gian từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền bắc thị trường bất động sản vẫn diễn ra; Tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động, các giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như ít xuất hiện. Thời kỳ sau các năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở. giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh; về mức độ ở hai miền có khác nhau song thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành và phát triển. Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai - bất động sản đã được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai - bất động sản vẫn diễn ra, nhưng không phổ biến. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn....được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản Pháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, vẫn thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo yêu cầu của thực tế; chưa có khung Pháp luật cho thị trường bất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin thị trường bất động sản. I.1.2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản Pháp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận. Tuy nhiên; cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế - xã hội của đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ ... thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu giao dịch về đất đai được đặt ra. Hiện tượng mua, bán đất đai, mua bán bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm từ 1991-1993, với hình thức mua nhà ở, được tiếp tục sử dụng đất ở gắn với nhà ở vì Điều 17 Luật đất đai 1988 đã cho phép Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó. Thực chất quan hệ mua bán 1 Khoa Đất và Môi trường Thị trường BĐS nhà ở là hiện tượng mua bán đất đai ngầm không được Pháp luật quy định. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến làm xáo trộn những quan hệ về đất đai theo quy định của Pháp luật. Hiện tượng giao đất, cho đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ v.v... và các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển ... Đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp được phát triển đến sôi động, không được Pháp luật qui định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội, mặc dù Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán và lấn chiếm đất trái phép và Điều 5 Luật đất đai 1987 qui định: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hiến pháp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị trường ngầm đất đai - thị trường bất động sản ngày càng sôi động và gia tăng. Ở thời kỳ này, mặc dù vẫn chưa có yếu tố Pháp luật cho thị trường đất đai - Thị trường bất động sản, song các giao dịch mua bán, cùng với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, các giao dịch thuê mướn, thế chấp góp vốn .. đã xuất hiện. Từ sau pháp lệnh nhà ở và nhất là sau Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đã được khơi dậy - hình thành và từng bước phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của cả một quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản hôm nay, cho dù đó là một thị trường bất động sản chưa thật hoàn hảo - một thị trường được chia làm hai phần rõ rệt ; thị trường không chính thức (thị trường nằm ngoài sự kiể ...