Chuyển nhượng quyền phát triển không gian (TDR) – Công cụ quản lý không gian đô thị thông minh

Bài viết đề cập đến khả năng áp dụng TDR trong xây dựng quy hoạch đô thị và quản lý đô thị, đặc biệt là các tòa nhà cao tầng tại các thành phố lớn của Việt Nam. Các điều kiện ban đầu để áp dụng TDR bao gồm pháp lý cần thiết các điều khoản liên quan đến Quyền hàng không, Quyền phát triển.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Chuyển nhượng quyền phát triển không gian (TDR) – Công cụ quản lý không gian đô thị thông minh Chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån khoâng gian (tDr) coâng cuï quaûn lyù KHoâng gIan ñoâ tHò tHoâng mInH ts. kts. nguyeãn hoaøng minh Phoù tröôûng Khoa Sau Ñaïi hoïc, Tröôøng Ñaïi hoïc Kieán truùc Haø Noäi transfer Development rights (tDr) a smart tool for the urban planning anD management The “Transfer of Development Rights” programs (TDR) – invented in the early 19th century in USA – have been evaluated as smart, reasonable tool that could support effectively the implementation and adjustment of urban planning measures. TDR is basically based on the Gross Floor Area(GFA) or and Floor area ratio (FAR, FSI or Plot Ratio), which, after 40 years, have been approved by the American Planning Association (APA-1958) “is being acclaimed as a new and ingenious way of making zoning ordinances more flexible… and appealing to planner, architect, and builder”. Currently, many countries successfully use TDR as an important tool for implementing urban development policies such as Green City in Singapore, Preservation of Valu- able Buildings, Agricultural Land in the United States, Encouragement infrastructure development, Parks in Japan... This paper addresses the possibility for the TDR to be applied in urban planning construction and urban management practice, especially the high-rise buildings in large Vietnamese cities. Initial conditions for applying the TDR include necessary legal provisions relating Air Rights, Development Rights. C höông trình “Chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån - TDR” (Transfer Development Rights) xuaát hieän ñaàu theá kyû 19 taïi Myõ, ñöôïc ñaùnh giaù laø coâng cuï thoâng minh, coù khaû naêng hoã trôï thöïc hieän vaø ñieàu chænh caùc noäi dung quy hoaïch trieån khai treân thöïc teá. TDR veà cô baûn döïa treân cô cheá kieåm soaùt dieän tích saøn (GFA-Gross Floor Area) vaø heä soá söû duïng ñaát (Plot ratio). Caùc chæ soá naøy sau 40 naêm aùp duïng ñaõ ñöôïc Hieäp hoäi Quy hoaïch Hoa kyø (APA - 1958) ñaùnh giaù laø caùch thöùc môùi meû vaø kheùo leùo hôn trong caùc quy ñònh veà phaân vuøng quy hoaïch… vaø haáp daãn caùc nhaø quy hoaïch, kieán truùc sö, xaây döïng. TDR ñaõ ñöôïc nhieàu quoác gia vaän duïng thaønh coâng nhö laø moät coâng cuï quan troïng ñeå thöïc hieän caùc chính saùch phaùt trieån ñoâ thò nhö ñoâ thò xanh ôû Singapore, baûo toàn coâng trình coù giaù trò, ñaát noâng nghieäp ôû Myõ, khuyeán khích phaùt trieån haï taàng, coâng vieân taïi Nhaät Baûn… Nghieân cöùu naøy ñeà caäp ñeán khaû naêng öùng duïng cuûa TDR trong coâng taùc quaûn lyù xaây döïng theo quy hoaïch ñoâ thò, ñaëc bieät laø caùc coâng trình cao taàng taïi caùc ñoâ thò lôùn ôû Vieät Nam. Moät soá ñieàu kieän ñeå öùng duïng chöông trình TDR laø nhöõng cô sôû phaùp lyù caàn thieát lieân quan ñeán quyeàn khoâng gian (Air rights), quyeàn phaùt trieån (Development Rights). 28 SË 93 . 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Khaùi nieäm veà TDR vaø ñôn vò chuyeån ñoåi FAR = Toång dieän tích saøn / Dieän tích loâ ñaát TDR (Transfer of Development Right hay Transforable Development Hieän nay, nhieàu quoác gia treân theá giôùi söû duïng FAR laø moät chæ soá kieåm Right) laø khaùi nieäm veà chöông trình chuyeån nhöôïng caùc quyeàn phaùt soaùt quan troïng vaø thoáng nhaát trong quy hoaïch vaø quaûn lyù xaây döïng trieån (hay coù theå chuyeån nhöôïng ñöôïc) cuûa khoâng gian ñöôïc xaùc ñoâ thò theo quy hoaïch. Ñaây laø moät chæ soá cung caáp caùi nhìn thoáng nhaát ñònh cuûa moät khu vöïc ñaát ñai nhaát ñònh sang moät khu vöïc khaùc veà möùc ñoä söû duïng, hieäu quaû söû duïng ñaát ñai taïi töøng khu vöïc, ñöôïc laân caän. TDR döïa treân cô sôû quy ñònh vaø khaùi nieäm veà Quyeàn sôû quy ñònh theo quy hoaïch. FAR khoâng phuï thuoäc vaøo chæ soá veà taàng höõu khoâng gian (Air Right). Trong ñoù, khaùi nieäm Air Right ñöôïc xaây cao hay maät ñoä xaây döïng, noù laø moät chæ soá ñoäc laäp, coù tính chaát laø cô döïng döïa treân quy öôùc veà quyeàn sôû höõu laø quyeàn sôû höõu moät dieän sôû cho vieäc aùp duïng linh hoaït hai chæ soá coøn laïi veà maät ñoä xaây döïng vaø tích beà maët treân traùi ñaát bao goàm toaøn boä phaàn phaân ñôït höõu phaàn taàng cao coâng trình. Ñieàu naøy taïo neân söï linh hoaït tuyeät vôøi cho caùc khoâng gian phía döôùi beà maët ñaát tính ñeán taâm traùi ñaát vaø toaøn boä kieán truùc sö, nhaø quy hoaïch vaø xaây döïng coâng trình trong vieäc tính phaàn khoâng gian phía treân baàu trôøi. TDR hieän nay ñoâi khi ñöôïc coi laø toaùn vaø kieåm soaùt hieäu quaû dieän tích saøn xaây döïng treân thöïc teá. chuyeån nhöôïng tín duïng phaùt trieån - TDC (Transfer of Development Credits). ÖÙng duïng maïnh meõ cuûa caùc chöông trình TDR taïi Myõ Do vaäy coù theå hieåu khaùi nieäm TDR laø chöông trình Chuyeån nhöôïng Coâng cuï chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån khoâng gian TDR ñaõ ñöôïc quyeàn phaùt trieån khoâng gian, cho pheùp chuyeån ñoåi khoâng gian töø khu theá giôùi aùp duïng trong coâng taùc quaûn lyù phaùt tri ...