Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam

Cùng tìm hiểu tài liệu "Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam" sẽ giúp bạn có góc nhìn tổng quát nhất dưới góc độ kinh tế học, qua đó áp dụng được vào trong công việc kinh doanh cùng thị trường đầy tiềm năng này.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam cũng như một mỏ vàng và cũng như một đại đương cần được những nhà kinh tế khám phá và khai thác. Dựa trên những gì đã biết, chúng ta sẽ đi sâu nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam dưới góc độ kinh tế học, phân tích và tìm hiểu để có được cái nhìn tổng quan và sắc nét nhất, qua đó áp dụng được vào trong công việc kinh doanh cùng thị trường đầy tiềm năng này. Để thấy được các đặc trưng của thị trường BĐS, cần xem xét thêm 1 số luận điểm luận điểm cơ bản sau về thị trường: - Luận điểm 1: Khi có sản xuất hàng hoá thì thị trường gắn với sản xuất hàng hoá như hình với bóng, song bản thân thị trường còn tồn tại ngay cả trước khi có sản xuất hàng hoá. Luận điểm này khẳng định trên thị trường người mua, người bán và hàng hoá là quan trọng nhất. Mọi sự tác động kìm hãm 3 yếu tố này đều dẫn đến sự kìm hãm và phát triển không bình thường của thị trường. - Luận điểm 2: Thị trường bản chất là tự phát, tự do. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường là chủ quan. Tính tự phát của thị trường có khi ẩn dấu, có khi bùng phát mạnh mẽ. Các nhà nghiên cứu gọi đó là “sự đỏng đảnh” của thị trường. Khi các điều kiện và môi trường càng méo mó thì tính tự phát của thị trường càng cao, tính “ngầm” của thị trường càng mạnh mẽ. Không thể khuôn thị trường bằng luật pháp, không thể bằng các biện pháp hành chính mệnh lệnh để đặt ranh giới của thị trường. Sự can thiệp của Nhà nước thường thông qua các yếu tố cấu thành thị trường như cung-cầu-giá cả, hàng hoá, người mua, người bán. Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường, can thiệp không hợp lý sẽ làm gia tăng tính tự phát và rất nguy hiểm. - Luận điểm 3: Sự phát triển của thị trường vừa tuần tự vừa đột biến. Từ luận điểm này cho thấy sự phát triển thị trường không giống nhau ở vùng có điều kiện như nhau. Trên cùng một khu vực cùng tồn tại nhiều cấp độ thị trường khác nhau. - Luận điểm 4: Tính đồng bộ và nội tại từng thị trường quan trọng hơn sự đồng bộ tổng thể thị trường. Một thị trường què quặt hay phát triển trước hết phụ thuộc vào tương quan giữa các yếu tố cấu thành bản thân thị trường ấy. Chính sự đồng bộ của các yếu tố nội tại quyết định sự tồn tại hay tiêu vong của thị trường. Sự tương tác của các yếu tố nội tại sẽ phá vỡ cân bằng cũ tạo lập cân bằng mới, theo tỷ lệ đồng bộ mới. Tính đồng bộ của tổng thể thị trường là yêu cầu khách quan và đòi hỏi không thể chủ quan, nóng vội trong tạo lập sự đồng bộ đó. - Luận điểm 5: Cung-cầu quyết định xu hướng và quy mô của thị trường: Trong số các yếu tố cấu thành thị trường thì cung-cầu là các nhân tố quan trọng nhất. Cung-cầu tạo nên “bộ khung xương” của thị trường. Nó quyết định trình độ, quy mô và khuynh hướng vận động của thị trường. Ta có thể khái quát như sau: Cung-cầu là cốt vật chất, giá cả là diện mạo, cạnh tranh là linh hồn sống của thị trường. Từ luận điểm này có thể khẳng định rằng sự tác động của Nhà nước vào cung cầu là tác động mạnh nhất, có ý nghĩa nhất. Khi các quyết định trực tiếp tác động vào cung cầu thì ngay lập tức tác động vào quy mô và khuynh hướng của thị trường. Sự bình ổn của thị trường hay các “cơn sốt” của thị trường trực tiếp do quan hệ cung cầu đem lại. Ở phần tiếp theo chúng ta sẽ đưa ra các đánh giá và nhận định chủ quan và khách quan về thị trường bất động sản dựa trên những luận điểm đã nêu ra. Dựa trên các luận điểm chung về thị trường bất động sản, chúng ta sẽ nghiên cứu một số đặc điểm riêng chủ yếu của thị trường bất động sản cũng như đi sâu vào phân tích những tính chất đặc thù của thị trường bất động sản nói chung. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS  Do tính “không di rời” của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian.  Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cầu so với cung  Thị trường bất động sản có tính chu kỳ  Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp  Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền.  Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch  Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Giao dịch bất động sản là Giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản như nghiên cứu về đặc điểm bất động sản chúng ta đã biết, hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác. Với hàng hóa khác khi mua ta đem nó về, ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên các vùng của đất nước: BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu Do đặc điểm đầu tư bất động sản thường có ...