Giáo trình-Luật hành chính đô thị&nông thôn-bài 5

CHƯƠNG II: THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNGBài 5: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG 1. Các khái niệm cơ bản • Thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng Thu hồi đất là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ một chủ thể đang sử dụng sang một chủ thể khác. Việc thu hồi đất có thể có rất nhiều lý do, ví dụ như người sử dụng đất vi phạm các quy tắc về quản lý và sử dụng đất đai (thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Giáo trình-Luật hành chính đô thị&nông thôn-bài 5 66 CHƯƠNG II: THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG Bài 5: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG1. Các khái niệm cơ bản • Thu hồi đất trong quy hoạch xây dựngThu hồi đất là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ một chủ thể đang sử dụng sang một chủthể khác. Việc thu hồi đất có thể có rất nhiều lý do, ví dụ như người sử dụng đất vi phạm cácquy tắc về quản lý và sử dụng đất đai (thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai), hoặc dochiến tranh, thiên tai, địch họa (trưng mua, trưng dụng). Tuy nhiên, trong phạm vi nghiêncứu của môn học, ta chỉ tập trung vào các trường hợp thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng.Tức là việc thu hồi đất không phải do vi phạm pháp luật đất đai, cũng không phải do chiếntranh, thiên tai, địch họa mà do thực hiện quy hoạch xây dựng công cộng, mà cần đất đểphục vụ các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế theo đồ ánquy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, thu hồi đất trongquy hoạch xây dựng có một số đặc điểm:- Vì mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế;- Theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt;- Do cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền tiến hành;- Theo những trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật;- Việc thu hồi đất gắn với việc đền bù. • Đền bùLà khái niệm dùng để chỉ sự “đền đáp” lại những thiệt hại do một hoạt động của một chủ thểgây ra. Trong quy hoạch xây dựng, chính sách đền bù là khái niệm chung, dùng để chỉ tậphợp các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. • Bồi hoànLà sự “hoàn trả” lại những gì đã “mượn đi”, “lấy đi”. Đây là khái niệm gắn với các mốc lịchsử của thời bao cấp khi mà việc bồi thường về đất đai chưa đặt thành một vấn đề trong quyhoạch xây dựng. Khác với “bồi thường”, khái niệm “bồi hoàn” không đòi hỏi mức độ chínhxác tuyệt đối giữa “tài sản lấy đi” và “tài sản hoàn lại”. Có một thời gian, trong quan hệ đấtđai, khái niệm này được hiểu song song với khái niệm “hoán đổi đất” – điều kiện “đại khái”sau khi thu hồi để chủ sử dụng có thể tái lập cuộc sống tối thiểu. Hiện nay, nhìn chung các 67văn bản của trung ương không còn sử dụng khái niệm này để điều chỉnh các mối quan hệliên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quy hoạch xây dựng. • Bồi thường, hỗ trợ, tái định cưBồi thường là sự “đền trả lại” tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng.Trong quy hoạch xây dựng, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vậtchất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng với các quy định về “bồi thường” là các quy định vềhỗ trợ, tái định cư nhằm trợ giúp thêm cho người bị thu hồi đất để tái lập cuộc sống mới, đểchuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế. Riêng tái định cư đặt ra vớicác chủ thể không còn đất ở sau khi bị thu hồi nhằm tái lập nơi ở mới “bằng hoặc tốt hơn nơiở cũ”. Đây là những khái niệm được dùng trong các quy định pháp luật hiện hành.2. Những quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sửĐền bù và giải phóng mặt bằng thực sự chỉ đặt thành vấn đề trên thực tế khi nhà nước tachuyển sang nền kinh tế thị trường. Mặc dù Luật đất đai đai phát triển qua nhiều giai đoạn,song đề tài đền bù và giải phóng mặt bằng có thể tạm chia thành 2 giai đoạn.Giai đoạn 1. Trước Luật đất đai 1993 Nhìn chung giai đoạn này công tác GPMB còn đơn giản, mang phong cách “huy động thờichiến”, đặt lợi ích xã hội, cộng đồng lên trên lợi ích cá nhân một cách mạnh mẽ. Hơn nữa,người sử dụng đất trước năm 1993 chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai lại khôngđược xem là một loại tài sản lưu thông trên thị trường nên nếu có “giải tỏa” cho những dự áncông cộng thì tài sản trên đất được bồi hoàn cho chủ sở hữu tài sản, nhưng đất đai thì chủyếu là hoán đổi. Do đất đai không xem là tài sản “có giá” nên sử hoán đổi mang tính chấttượng trưng, cung cấp những điều kiện “hoán đổi” để người sử dụng đất có thể “sống được”.Điều này dựa trên cơ sở lý luận: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước quản lý;người sử dụng đất được nhà nước giao, nên khi cần thì nhà nước có thể “lấy lại” và “giaolại” một thửa đất khác.Giai đoạn 2. Từ Luật đất đai 1993 đến nayThể chế hóa Nghị quyết VI (1986) của Ban Chấp Hành Trung ương Đảng, trên cơ sở Hiếnpháp 1992, Luật đất đai năm 1993 bắt ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong mộtnền kinh tế thị trường. Đất đai có giá và vì vậy phải được bồi thường tương xứng khi nhànước thu hồi vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia.Nghị định 22/CP năm 1998 (thay thế cho Nghị định 90/CP năm 1994) là văn bản pháp quycụ thể hóa các quy phạm liên quan đến thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ, tái định cư. Nhiều vấn đềcăn cơ về bồi thường được đặt ra, điều kiện để được bồi thường về đất, về tài sản gắn liềnvới đất.Tuy nhiên, đây cũng là thời kỳ mà đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành một vấn đề“nóng trong xã hội. Sự không “bắt kịp” về giá đất trong quy định so với thực tế, nhận thức 68chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này, sự chuyển biến giá cả nhanhchóng trong các cơn “sốt” đất đã dẫn đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành vấn đề khiếunại, khiếu kiện với số lượng nhiều nhất, với nhiều mức độ gay gắt nhất.Cụ thể hóa Luật đất đai 2003, Nghị định 197/CP năm 2004 ra đời để “bổ khuyết” nhữngđiểm còn hạn chế của Nghị định 22/CP khẳng định thêm về các khái niệm thị trường bấtđộng sản, về giá đất. Đặc biệt, Nghị định 197/CP ghi nhận mục đích thu hồi đất vì mục đíchphát triển kinh tế. Song song đó Nghị định 181/CP năm 2004 không chỉ quy định chi tiếtLuật đất đai 2003, ...