Giáo trình Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội

"Giáo trình Thị trường bất động sản" có kết cấu gồm 4 chương. Chương 1 giới thiệu pháp luật về bất động sản. Chương 2 trình bày đăng kí bất động sản. Chương 3 trình bày về thông tin bất động sản. Chương 4 nói về quản lý nhà nước đối với thi trường bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Giáo trình Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Nhà Xuất bản 1 Chương II PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN a. Hệ thống Phỏp Luật Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản. b. Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến phỏp; Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ; Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003). Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991). c. Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như: - Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản; - Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bán và người mua bất động sản; - Định giá bất động sản; - Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách nhà nước từ hoạt động của thị trường bất động sản; - Giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến bất động sản và các hoạt động của thị trường bất động sản. 1.2 CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN a. Quyền sở hữu Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó: - Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với 2 bất động sản. - Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phỏt triển, thu hoạch và cỏc hỡnh thức khỏc. - Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản: Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động sản: - Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); - Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn). Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. Xác lập quyền sở hữu bất động sản : Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án. Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án. b. Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam) Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể hoỏ thành cỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành 9 quyền là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)... Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những trường hợp sau đây: - Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât . - Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là : - Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất. - Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. ...